房产过户需注意哪些问题?

发布时间:2017-04-21 11:44:43作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:房产过户是交易的最终环节,也是至关重要的环节。过户的时间及其他要严格按照合同约定,备齐材料以防逾期违约。

过户即产权变更,发生在缴税环节之后,买卖双方携带契税完税证明以及其他必要备件到所在区不动产登记中心办理过户手续。一般情况下,过户并下发新房本之后,房屋的所有权就真正的归属与买受人。

一、合同中对过户有哪些约定?

 

买卖双方的责任、义务,都应该以所签署的合同为准。

1.关于房屋的交付问题

在大部分情况下,房屋的交付是在过户行为完成之后n个工作日完成,买卖双方可以按照合同约定自由选择交付时间。

合同中关于房屋交付的约定合同中关于房屋交付的约定

2.关于租户的续租及租金问题

如果卖方房屋内有租户,而又本着“买卖不破租赁”的原则,可能会遇到房子继续出租的情况。那么就需要在过户之前,确定租客续租状态以及租金的归属问题。例如:租户2017年10月1号到期,约定可以协商,如果全部归甲方,或者过户后租金归乙方。

有关租金归属的约定有关租金归属的约定

二、过户后就能拿到尾款吗?

过户环节是交易流程中,最关键也是最后的步骤。办理完不动产变更登记之后,房屋所有权人即变为买受人,但是这并不意味着过户完成之后卖方就可以拿到尾款。根据买方的付款方式可以分为全款购房和贷款购房两种。

1.买方全款购房:

由于目前通过中介机构交易,交易钱款需要进行建委监管。过户完成之后,建委确认过户行为完成,1个工作日即可到账。

2.买方贷款购房

建委资金监管部分,即网签价-贷款额度部分,在过户完成之后1个工作日即可到账。但由银行放出的尾款,并没有特定时间,在15到45个工作日不等,具体放款时间以银行为准。

 

三、办理过户要做哪些准备?

 

过户是十分重要的环节,需要买卖双方带齐材料,共同到所在区不动产登记中心办理。

1.预约准备。

由于不同的区过户量大小不一,所以部分城区例如海淀、朝阳,过户都采取网上预约的方式。需持税票、身份证信息在所在区不动产登记中心官网预约过户号。

2.材料准备。

契税票是过户的必要材料,需要预约的城区,还需要预约过户告知单。

买方:

a、京籍

未婚:本人身份证、户口本

已婚:夫妻双方身份证、结婚证、家庭为单位的户口本

注:北京集体户口还需准备集体户口卡首页及加盖公章或人事章的复印件

b、非京籍

家庭成员的身份证、户口本、结婚证(离婚证、离婚协议/法院判决书)

注:如果身份证号是外埠,而户口是京籍,不能出现人户分离现象,必须保持身份证地址和户口所在地址一致。

c、中国港澳台人士

港澳居民需《港澳台居民身份证》、《涉外审批表》

台湾居民需提供《台湾居民来往大陆通行证》、《涉外审批表》

d、外籍人士

护照、译本公证、涉外审批单

卖方

身份证、房产证、婚姻证明(满五唯一需提供)

3.费用准备

对于已购公房、央产房,在过户之前或之时,需要补交土地出让金。即土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%。(城六区为1560元/平方米,远郊区县为1290元/平方米或1120元/平方米)。

另:

房本费用住宅80元/本,加一本多10元。

非住宅550元/本,加一本多10元。

 

当过户手续完成,新房本下发,不动产变更登记正式完成。经济机构会将房产证在房管局抵押出他项权证,再到银行办理抵押,经银行登记审批后便可以放尾款。放款过程不受买卖双方以及中介影响,以银行实际放款时间为准。

来源:北京住房和城乡建设委员会

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