买卖二手房,补充协议如何签?

发布时间:2016-07-14 18:31:49作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:补充协议是对原合同的补充或者变更,一般要明确约定,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准。

补充协议是对原合同的补充或者变更,一般要明确约定,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,但原合同明示不得变更的条款,补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。对于卖方来讲,其中的条款约定如果认识模糊,容易造成违约,引发纠纷等情况。所以在此以某中介公司房屋买卖合同补充协议(买方贷款)为范本进行介绍。

一、关于成交价格的约定

成交价格包括其中予以赠与或者折价的家电、装修,并且为净得价。

成交价格成交价格

二、交易过程中具体事项的约定

1.定金

1)约定支付时间及条件。这是对买方付款时间的约束,如果买方没有在写明时间内付款,需赔偿违约金或缴纳滞纳金。

2)定金限制规定:

a.如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下,定金不超过房屋总价款的20%,且不能超过100万;

b.如交易房屋有一个以上抵押,或只有一个抵押但是抵押权人非银行,定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万。

c.10万(含)可自行支付。

d.超过10万部分,必须办理定金托管。

定金定金

2.还款解押

1)卖房需明确所出售的房屋是否有抵押,若有抵押,需向买方承诺何时还清贷款,最迟何时办理解抵押登记手续。

2)卖方需保证在此期限内完成,一旦违约需承担违约责任。

还款解押还款解押

3.首付款支付方式

1)买卖双方需协商首付款的数额以及支付时间以及方式,如“卖方办理完解抵押手续后5个工作日内”。如果买方在约定时间内没有付款,卖方可以要求其承担违约责任。

首付款支付方式首付款支付方式

4.银行面签及过户

1)面签:面签需买卖双方共同到场,双方需约定面签时间及条件,例如“丙方(中介)收到评估报告后5个工作日内”。因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的,追究违约方责任。

2)过户:同样,过户时需买卖双方共同到场,双方约定面签时间,例如“丙方(中介)收到贷款机构批贷后7个工作日内(以建委预约时间为准)”。

面签及过户面签及过户

5.物业交割

物业交割和交房两者不同,卖方需留意。

1)约定交割时间:进行物业交割,买卖双方需约定交割时间,如“办理权属转移登记后5个工作日内”。

2)约定支付方式:买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付。

物业交割物业交割

6.税费相关

1)房屋基本情况:卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一,这关系到所需缴纳的税费。

2)税费支付:买卖双方需约定税费支付由哪一方承担,一般在北京都是由买方承担。

3)其他税费:如果出现预料之外的其他税费,需明确税费支付方,以免发生不必要的纠纷。

税费税费

三、关于违约责任的约定

违约责任条款是补充协议中十分重要的条款,违约行为可以分为两种:

1)一般违约:逾期履行本协议约定义务15日(含)内。

2)根本违约:对于卖方,如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况,属于根本违约。

3)约定赔付金额:构成根本违约的,需赔付房屋总价款的20%。

4)关于不可抗力:因为不可抗力导致合同不能履行的,如新政策出台、自然灾害等,买卖双方都不算违约,双方需协商解决。

违约责任违约责任

四、与交易相关的其他约定

1.出租

如签约时房屋已出租,卖方需明确租赁期限,租金标准以及已收取租金及押金归属。如:“交易房屋现租金4000元/月,交房前归卖方所有,交房后租金归买方所有,如果卖方事先收取部分押金及租金,应在交房后5个工作日内归还买方。”

出租情况出租情况

2.央产房

如交易房屋为央产房,则必须约定《在京中央单位已购公房变更通知单》取得时间。如果违约,卖方需承担违约责任。

央产房央产房

3.关于附属设施

1)关于装饰装修,只要不是毛坯房,不可以选择“无”。

2)必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备,如有特别约定建议在“其他”处注明,尤其是容易出问题的热水器、灯具。

附属设施附属设施

4.其他约定

1)不可以在此约定不当承诺。

2)对合同中已经有的条款,买卖双方无需再次约定,避免出现前后不一致、约定错误的风险。

其他约定其他约定

资料来源:

《补充协议》

 

链家经纪人刘翠萍对此文亦有贡献

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