准备换房,有哪些必知的技巧?

发布时间:2016-08-17 17:49:35作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:掌握换房时的一些小的技巧,能够帮助换房者少走些弯路,减少风险的发生。

换房涉及一卖一买,涉及到购房资质、资金衔接等问题。连环单对于换房者来说风险很大,下面从购房资质、税费、履约三个方面介绍换房过程中的三种关键技巧。

一、换房技巧一:如何腾购房资质?

对于换房者,拥有购房资质是第一步。对于只能购买一套住宅的人或者家庭来说,只能够先把房子出售,之后才能购入新房。但是对于有两套购房资格但是只有一套住宅的换房者,可以先购入新房,但是要承担更多的税费。

1.什么时候换房需要腾购房资质?

只有满足北京限购政策,有购房资质的人才可以购房。如果换房者房屋套数已达到上限,那么换房就要先腾资质了。下面介绍北京目前的限购政策:

北京限购政策北京限购政策

2.腾购房资质的几种方法

腾资质,本质上就是要减少名下的房产,对于家庭名下的房产如果达到上限,腾资质大都选择出售。

方法一:出售旧房腾购房资质

这种方法是换房者最常采用的办法,旧房办完过户手续之后,就可以通过购房资质审核购入新房了。

方法二:赠与给成年孩子腾资质

这种方法要交核定价×3%的契税,且由于资质审核是以家庭为单位,未成年孩子算一个家庭,所以如果想通过赠与方式腾出购房资质,赠与的孩子必须是成年人,且在赠与时,孩子也要通过资质审核。

 

二、换房技巧二:如何合理享受税费优惠?

把握好缴税环节,可以享受满五唯一免个税、首套购房省契税的优惠!

政策如下:

税费优惠税费优惠

缴税时是否是唯一、首套,看缴税时的状态。即:

如果旧房出售想要“满五唯一”,缴税时名下必须只有旧房,此时之前不能打新房网签。

如果购入新房缴税时想以“首套”购入,缴税时必须名下无房,此时之前把旧房过户出售。

 

三、换房技巧三:如何确定贷款额度?

2017年“317”新政后,主要对首二套以及贷款额度进行了调整,贷款政策如下:

商贷及公积金贷款对首二套的认定商贷及公积金贷款对首二套的认定

1.若想用“首套”公积金贷款购房

贷款面签之前,要将旧房过户,保证自己名下没有住宅。首套公积金贷款,最高可贷120万,五年以上利率3.25%。

2.若想用“首套”商业贷款购房

只要保证名下无房,即在面签之前将旧房过户名下没有住宅且全国范围无住房贷款记录,就可以享受贷款优惠。普通住宅6.5成,非普通住宅6成,且大部分银行目前利率最低为基准利率的0.95。

 

四、换房技巧四:如何避免违约?

换房涉及流程复杂,资金链环环相扣,很有可能出现因为“上家”违约,导致“下家”也违约。一旦出现这种情况,毁约方就应该承担相应的违约责任。

违约焦点一:资金链断裂,无法按约付款

举个例子:

刘某为了给孩子上学,准备卖掉自己位于朝阳区的房子,买另一套位于海淀区的有优质教育资源的房子。两个月后,李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同,签约当天李某支付了1万定金。同日,刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区房子买卖合同,并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。

纠纷产生:

签约后,李某按照合同约定支付刘某19万购房款,可没想到接下来李某却没有通过资质审核,并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单,如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元,刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。

法院判决:

1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》

2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》

3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元

4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元,居间损失四万元。

时间规定时间规定

违约焦点二:新房没过户,旧房户口不能按约迁出

户口迁出的约定户口迁出的约定

按照合同约定,卖方应在约定时间内,迁出户口,如果逾期,赔偿总价款的5%违约金,如果超出15日仍未迁出,每天都要赔偿万分之五的违约金。

比如300万的房子,逾期卖方要赔偿15万的违约金,超过15天后,每天多加1500元违约金。

特别提醒:

违约情况,最多发生在换房者资金链断裂,并且房价上涨,很容易导致卖房者不想出售此房。

1.资金链断裂导致逾期违约的,换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同,则可能按照合同约定赔付房款的20%。

2.利用补充协议,补充约定购房人因换房未按期支付房款导致违约责任的承担。

3.自行交易换房者,应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点,对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的,提前和相关部门了解确定。

 

链家邸召红、法务部对此文亦有贡献

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