卖房时,如何确认房屋年限及是否唯一?

发布时间:2016-08-19 12:54:35作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:房屋性质不同,年限确认方法略有不同,契税票、房产证登记日期、原始购房合同都可以作为初始日期。

房子满两年以及满五唯一,可以省去个税、增值税,同时也相对容易出售,同等条件下售价也高。经适房、商品房、已购公房、继承或者赠与的房子,判定标准略有不同。而确认房子是否“唯一”,不会有专门的机构出具证明,需要卖家做到心里有数,一旦缴税时出差错就涉及违约赔偿!

一、如何判断自己的房子已满多少年?

不同的房屋性质,年限判断所依据的材料不同。

1.商品房与经济适用房

以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

原购房时契税票原购房时契税票

2.已购公房

房产证填发日期或原始购房合同签署日期或第一笔购房房款的银钱收据日期。

公房原始购房合同公房原始购房合同

3.继承的房产、直系亲属赠与的房产

继承或者直系亲属赠与的房产,再次出售时并不是以新房本的登记日期为准,而是按照原房本登记日期为准。查证原房本登记日期要去房管局档案管理中心提交房产证、身份证申请调档,取得调档函!

档案管理中心出具的证明函函档案管理中心出具的证明函函

下列情况下一般需开具调档函:

(1)继承后的新产权证不满5年,而实际情况已经满足。(继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年)

(2) 直系亲属赠与后的新产权证不满5年,而实际情况已经满足。(赠与的房产为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满5年)

(3)夫妻更名后的新产权证不满5年,而实际情况已经满足。(夫妻更名的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年)。

(4)房屋地址变更后的新产权证不满5年,而实际情况已经满足。

(5)遗失补证,产权证在遗失情况下,后补发的产权证附记页若是没有标明原产权证的填发日期,需要开具调档函。(遗失补证,破损换证的可以按照原产权证得时间界定是否满5年)。

(6)其他特殊情况。

 

二、关于满几年,时间节点是什么时候?

满五唯一可以省个税及增值税,满五年的时间节点不同城区有不同规定。

以朝阳区为例,普通唯一商品房出售,办理缴税当日-房本登记日期=五年,可享受税费优惠。以大兴为例,普通唯一商品房出售,网签合同日期-房本登记日期=五年,可享受税费优惠。

举个例子:

业主家庭唯一住房,2011年8月12日的房产证,2016年7月13日与买方签订网签合同,2016年8月13日办理缴税,那么他能享受满五唯一的税费优惠吗?

分析:

对于朝阳等城区以缴税日期为时间节点的,可以享受满五唯一税费优惠!

对于大兴等城区以网签日期为时间节点的,不可以享受满五唯一税费优惠!

 

注:

城区不同对于房屋时间计算方式不同,以当地规定为准。

 

三、如何确认房子是否唯一?

作为卖家,只有缴税环节,才能真正确定所出售的房子是不是真正的“唯一”,不会有专门的机构核实房屋是否属于家庭“唯一”,所以卖方只能做到心里有数!

“唯一”的定义:

“满五唯一”中的“唯一”,指家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)名下的唯一住房。

“唯一”的重要性:

1.满五唯一的房子免征个税及增值税,少则几万,多则十几万。

2.确认“唯一”,涉及到合同约定以及违约定责!

在签署买卖合同过程中,都需要卖方确认房子是否唯一。

1)《唯一住房声明书》——在签署定金协议以及买卖合同时签署。

唯一住房声明书唯一住房声明书

2.关于买卖合同的《补充协议》——将“满五唯一”写入合同约定!

《补充协议》中关于“满五唯一”的约定《补充协议》中关于“满五唯一”的约定

如果事实与缴税时地税信息不符,额外税费需卖方承担!所以一定要明确自己的房子是否唯一。

 

温馨提示:

1.房屋核验不涉及唯一、是否满五年的核验。

2.对于想换房的卖方,买房子在旧房过户一两个工作日后再网签,以免影响对“首套二套”的认定。

 

链家经纪人刘翠萍邓凯对此文亦有贡献

 

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