租房时,跟哪些人签约有风险?

发布时间:2016-08-30 20:07:37作者:小羊
来源:链家网原创

文章摘要:“人”不对,签了租房合同也无效,还可能会被骗钱。

租房签约时,除了房产证上登记的,有民事行为能力的所有权人,其他人签约均会带来风险。其中包括:签约人不具备完全民事行为能力、签约人为代理人、签约人为共有权人、签约人为外国人或港澳台居民以及签约人为法人主体五种情况。

概览

签约人为以上几种,对应情况及解决办法签约人为以上几种,对应情况及解决办法

一、和无完全民事行为能力的人签约有什么风险?

正常情况下,签约的双方都应是具备完全民事行为能力的主体,如果一方或者双方不具备完全民事行为能力,按照《民法通则》规定,所签署的合同是无效的。

 

1.哪些是无民事行为能力的人?

(1)未成年人。《民法通则》规定,10岁以下为无民事行为能力人。10岁—18岁(不含)为限制民事行为能力人。也就是说,民事行为能力待定。但一般情况下,未满16周岁并且没有以自己劳动收入,满足自己基本生活需求,在签租房合同时都视为无民事行为能力人。

(2)精神病人。《民法通则》第十三条规定,不能辨认自己行为的精神病人属无民事行为能力人。不能完全辨认自己行为的间歇性精神病人,为限制民事行为能力的人。限制民事行为能力的人,一般也是不能进行签约的。

2.如何辨认无民事行为能力人?

(1)签约前,互相查看对方身份证,即可确认其法定年龄。未成年人的,还要查看户口本及其父母的身份证。

(2)观察其行为举止是否有明显异常,可疑时应联系其家人确认精神状态。若属于精神病人,需要查看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件。

 

3.无民事行为能力人要签约,怎么办?

无民事行为能力的人签约,必须要求法定代理人在场,由其法定代理人代理其出租或承租房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字

一般未成年人的法定代理人为其父母,精神病人的法定代理人为其配偶、父母、成年子女。

《民法通则》第十七条规定,精神病人的法定代理人一般为其配偶、父母、成年子女。关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的也可以。

 

4.和无民事行为能力的人签约了,怎么办?

案例回放:患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租,因中介经纪人大意并未发现小王精神不正常。加上正好有小张求租,就让双方签订了租房合同。小张向小王交了押金及三个月租金总计一万元。结果小王的家人以小王患有精神病不具备民事行为能力为由,拒绝执行此合同。着急租房的小张交了钱又没地方住,将小王和中介公司告上法院。

法院判决:法院认为,因小王属于精神病人,不具备民事行为能力,所以该租赁合同无效。小王法定代理人应退还小张所交押金和租金总计一万元人民币。中介公司和小张协商赔偿办法,中介公司帮小张重新找到房子事情才算解决。

结合以上案例,已经和无民事行为能力的人签约的情况,较为理想的解决办法是,和对方法定代理人协商废除该合同。如果没有涉及租金、房屋交割等问题,一般都能达成共识。但如果租客交了押金、房租,法律上讲,废除合同的同时,应退还所交金钱。如果协商不能解决,租客可向法院提起诉讼,由法院进行判决。

 

二、和代理人签约有什么风险?

一般租客代理人签约的风险主要表现为:代理身份是假,签署了不具备法律效力的合同,耽误房屋正常出租,但不会造成太大纠纷。而房东代理人签约造成的风险则较为严重。因不是房屋所有权人亲自签约,代理人有可能并未取得房屋所有权人同意,擅自签合同以骗取租客钱财。所以当房东签约人为代理人时,租客应格外谨慎。

 

1.代理人如何认定?

只要租赁合同的签字人与房产证上姓名不符,均认定为代理人。

2.代理人需满足哪些条件,才能与其签约?

代理人需具备以下材料,才能与其进行签约:

(1)房东本人(房产证上房屋所有权人)签字的《授权委托书》或经公证的《授权委托书》(如有需要)

(2)代理人自己的身份证以及房东本人身份证

(3)房产证原件

3.与代理人签约,需注意什么?

(1)在审核《授权委托书》时,应和房东(租客)本人联系核实,做电话录音。

(2)有特殊情况不能当日提供委托书的,如果委托中介,可由其让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》,在5个工作日内补交《授权委托书》。

4.和假的代理人签约了,怎么办?

如果是自己找的房子,而且已经交了钱,一般情况下很难再找到所谓“代理人”,钱是很难追回来的。如果委托的中介,可以找中介赔偿自己所交的押金和未使用的房租。

 

授权委托书可从住建委下载,也可自己写,下图为住建委提供的委托书样本:

一般情况下,授权委托书写法一般情况下,授权委托书写法

三、和共有权人签约有什么风险?

此项主要针对房东端,如果房屋为多人共有,在实际租房过程中极有可能引起已经签了合同,其他共有人不同意出租,导致合同无效,租客一时没有地方住的情况出现。

1.共有权人如何认定?

共有,简单来说就是房屋由两个或两个以上的人共同所有。一般婚内共同财产和共有的财产会涉及“共有人”。房产证有“共有权人”登记,即为房屋共有。需特别注意,如果夫妻婚后购买的房屋,虽然仅登记在其中一人名下且显示单独所有的,但根据《婚姻法》规定仍属于夫妻共同财产,属夫妻共有。

2.签约前,如何规避因共有权人带来的风险?

在签约人为共有权人时,签约时应尽量让其他共有权人到场。如果其他共有权人无法到场,应要求签约人出具《共有权人同意出租证明》和《授权委托书》。

3.遇到这种问题该咋办? 

案例回放:张某与儿女共有一处房屋。两年前,张某被女儿接到外地安度晚年,家中的房屋便交给小儿子管理使用。去年12月,其小儿子未征得张某及姐妹的同意,将房屋租赁给他人,租赁期限为5年,并将预收的1万元租金据为己有。今年1月,得知儿子擅自出租房屋,张某便委托女儿回老家进行交涉,要求收回房屋。可其子以已与承租人签订房屋租赁协议不得违约为由,不同意中止协议。张某无奈将儿子告上法庭。

法院判决:法院认为,被告未经张某及其他共有权人同意将该房屋租赁给他人使用,侵犯了原告及其他共有权人对该房屋的共有权利,其与他人签订的租赁协议依法应确认无效,承租人应将房屋返还给原告及其他共有权人。

法律规定:据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,共有房屋未取得共有权人同意的,房屋不得出租。

温馨提示:未经过共有权人同意而签约,作为租客,在返还房屋的同时,应当要求签约的人返还所交的押金和未使用的租金,严重时可以“违约”要求其赔偿自己违约金。如果对方不予返还,在租房时有委托中介的,应该中介让其帮忙协商解决。协商未果,可起诉到法院,让法院进行判决。

  

四、和外籍人签约有什么风险?

外籍人包括外国人和港澳台居民,一般房东为外国人或港澳台居民的情况较少,所以这里只讨论租客为外国人或港澳台居民的情况。和外国租客签约常常会发生在租赁期间签证到期,无法继续履行租赁合同的风险,因而在签约时应注意:

1.在签合同前,房东应查看其护照/港澳台通行证原件,查看证件时应特别注意签证到期时间,以防止在租赁期间因签证到期被遣返,造成违约。一方面,房东要二次出租房子,浪费时间。另一方面,若有拖欠租金的情况,房东也难以追回钱财,带来经济损失。

2.签完合同后,房东应带上房本和身份证,陪同租客去当地派出所备案,办理《临时住宿登记表》,以防租客为外国间谍。

3.若房东英语不好或租客为小语种国家,还应留下翻译人员电话,以备不时之需。

 

五、和法人主体签约有什么风险?(以公司名义签约) 

一般情况下,租客以公司名义签约时,如果证件齐全,不会出现太大问题。但是仍有以下三点需要注意:

1.“三证”检查。房东要检查公司“三证”,即营业执照、税务登记证和组织机构代码证,问清单位性质、办公人数等,并做好登记。

2.房屋改造。公司名义租的房大多数会作为商业用途,极有可能会对房屋进行改造,而一般情况下房屋租赁是不允许的,这一点需提前协商,在合同中明确约定

3.明确责任人。因公司人多且杂,在租房时应提前明确责任人,并留下其联系方式,出现问题与责任人协商。如果所在区域为商住两用小区,房东还应提前告知责任人并达成约定,严禁因公司活动扰民。

 

以上就是不同签约人在签约过程中有可能产生的风险及规避办法。在租房过程中,若有以上情况出现,一定要严格按程序来,该有的材料准备齐了再签约,切忌口头约定和承诺,以免发生问题带来不必要的纠纷和损失。

来源:《民法通则》《房屋租赁管理条例》《合同法》

链家租赁经理史强于时成对此文亦有贡献

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