租客必看:租房时,这些房可能有风险!

发布时间:2016-09-01 17:25:09作者:小羊
来源:链家网原创

文章摘要:租了不能租的房,一方面合同可能无效,严重时还有可能危及自身安全!

租房时,因为房子本身带来的风险也不可小觑,其中最主要的是房屋所有权和房屋安全两个方面。具体可从以下几个方面进行了解:

 

一、房屋本身不能出租,造成合同无效

1.保障住房

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房,不能出租。目前北京的保障住房有廉租房、公租房、经济适用住房和限价商品房四种。

另外,校产房、军产房、小产权房、使用权房屋也有所限制,一些情况也不允许出租但是需注意,经适房在经过买卖后(满五年即可卖),等同于商品房,也是可进行出租。

Q为什么保障住房不能出租?有何风险?

A首先,保障住房不得进行出租是国家政策规定。其次,最主要的是大多数保障住房并没有产权证,是以“租赁合同”的形式体现所有权的,并不具有出租资格。

 

2.违章建筑

违章建筑因其没有经过国家规划部门的批准和验收,存在着如安全等一系列问题,是不能进行出租的。

Q除了国家规定,租违章建筑还有啥风险?

A违章建筑一般情况下是拿不到房产证的,因而无法证明出租的人就是所租房子的主人。很多投机商低价将这些房子收租后又高价租出去,一旦发生问题不认账,或者压根找不到人,给租客带来财产损失。

 

3.危楼等不符合安全标准的房屋

毋庸置疑,不符合安全标准的房屋,比如,有倒塌危险的破旧房屋或是临时性建筑是不能出租的。而且住在这样的房子里,租客自身的安全都面临着挑战。而且《城市房屋租赁管理办法》第六条明确规定,不符合安全标准的房屋不得进行出租。

 

二、证件不全不能出租,带来风险

1.无房产证的房屋 

租房时,如果房东无法提供房产证,或其他可证明房屋归属权的材料或文件,尽量不要租。

无论对方说的有多天花乱坠,甚至以“低价出租”等利诱,都千万不能租,此时极有可能是假房东,专门骗取租客租金和押金,出现问题后哭诉无门。

没有房产证的房屋,应提供原购房合同复印件(购房合同需要全部复印)或契税票复印件或购房发票复印件(能体现产权人姓名和详细的物业地址才可以)或与银行签署的借款合同复印件。如有疑问,应到开发商处进行进一步落实情况或到物业进行核实。

 

2.无共有权人同意出租声明

多人共有的房产应取得所有产权人的同意后,才能正常出租。在和房东签合同时,应尽量要求共有权人到场,如果不能到场,要出具《共有权人同意出租声明》和《委托授权书》。否则签合同后共有权人不同意,合同无效,顺利的情况即使要回租金和押金,还得另外找房,浪费时间。

 

3.权属有争议的房屋

即房屋产权不明确,比如亲人离世留下来的房产,没有过户或完成分割的情况下,房屋产权不明确,很容易造成签合同的人并不或不完全有这套房子的处置权,较为理想的情况也是作废合同。万一出现有人冒充房东骗取钱财,可就损失大了。

案例回放:大刚和小刚是一对亲兄弟,年迈的父母一直由大刚照顾,于是父母临终前留下遗嘱,将房子留给大刚。父母过世后,小刚认为自己同为儿子,也有继承房产的份,和大刚闹上法庭,结果法院按照遗嘱判决房子归大刚所有。没尝到甜头的小刚,决定通过租赁来赚一笔。因房子还没过户完成,房产证还是父母的名字,于是小刚欺瞒了租客上述事实,将房子租给了租客小张,着急租房的小张没有细问就签了合同交了钱,租金押金总计一万多元。大刚发现房子已经租出去后,并不承认该租赁合同。而此时小刚电话关机,已经找不到人。

案例分析:小张没有确定小刚的房屋归属权就与其签了合同交了钱,是不明智的。在租房市场上这种案例层出不穷。所以一定要看清产权证上房屋所有权人,如果不是所有权人出租,一定要其出具委托证明。

 

三、其他法律规定的不能出租的房屋

1.新建住宅,在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的房屋。对于新建住宅,必须经过国家相关部门综合验收,取得出售或租赁许可证后才能进行出租。有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者,这样做一是违反国家有关法规,二是对承租方的安全造成威胁。

2.已经抵押的房屋,在未得到抵押权人的同意之前。因各种原因被抵押的房屋要出租之前,必须经过抵押权人的同意才能进行。

3.违反规定改变房屋使用性质的。一般情况下,房产证上都会表明房屋使用性质。随意改变使用性质,比如未经批准将住宅用途的房屋进行商业活动,都是不允许的。

4..有关法律、法规规定禁止出租的其他情形

 

四、租房时,如何规避因房子带来的风险?

首先,租客一定不能因急着租房就不注意看证件(主要指房产证和对方身份证),草草与人签合同交钱。

其次,不能贪图便宜。了解该片区的房屋租金均价,如果对方给的价格比之低很多,则应谨慎其是“假房东”。

当然,也可以委托中介(一定找口碑好的正规中介),虽然要交中介费,但是中介也是一个把关过程,而且出了问题也可找其负责。

 

以上就是《城市房屋租赁管理办法》关于房屋出租的若干规定和限制。作为租客,在选房时应擦亮双眼,看看房子是否存在以上不允许出租的情况,避免在租房后发生纠纷,带来不必要的麻烦或损失。

来源:《城市房屋租赁管理办法》

链家租赁经理杜守新于时成对此文亦有贡献

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