想换房,一般要走什么流程?

发布时间:2016-09-07 23:50:40作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:换房涉及买新房和卖旧房,可分先后,也可同时进行。

换房涉及两个动作:旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说,想换房必须先卖房以腾出购房资质,即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅,那么既可以选择先出售,也可以选择先购入,当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例:

一、家庭名下有两套住宅,如何换房?

家庭名下有两套住宅,及其他例如京籍单身,名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅,属于购房资质处于占用中的情况,换房需“先卖再买”。

1.为什么只能“先卖再买”?

按照北京的限购政策,京籍已婚家庭名下,最多只有拥有两套住宅。所以,如果业主想换房,必须先出售一套,腾出购房资质,才能再购入新房。

2.什么时候才算“腾出购房资质”?

对于京籍家庭,只有家庭名下无房或者只有一套住宅的,才能通过购房资质审核。即,对于名下有两套住宅的家庭,只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天,才能通过资质审核,进入“买新”流程。

3.“先卖再买”的流程大致怎样?(以卖旧全款,买新全款为例)

家庭名下已有两套住宅,需先卖腾资质后才能再买家庭名下已有两套住宅,需先卖腾资质后才能再买

分步解析:

先卖

1.房源核验:到建委进行房源核验,可以委托中介,也可以自行核验。

2.收定金/签约:与买家达成意向,收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议》等。

3.网签:与买方一起到建委或经纪公司,办理网上签约

4.缴税:到当地地税部门办理缴税,税费由买方承担,城区不同或需提前预约

5.过户:与买方一起到当地不动产登记中心办理过户,城区不同或需提前预约

6.拿尾款。过完户后,按照与买方资金监管约定的时间,拿到尾款。

再买

7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请,否则可能会被核定为名下两套住宅,不能通过资质审核。

8.付定金/签约。与卖家达成交易意向后,付定金,签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议等》。

9.网签:与卖家一起,到经纪公司或者建委,办理网上签约手续。

10.缴税:根据所购房子性质、年限、是否首套等,到当地地税部门缴纳税款,全部由买方承担,部分城区需提前预约。

11.过户:与卖家一起,到不动产登记中心办理过户手续,部分城区需提前预约。

12.拿新房本。

温馨提醒:

买新房时,资质审核可以在收尾款前进行,但必须在过户动作完成之后。 

 

二、家庭名下只有一套住宅,如何换房?

对于换房人群,一般没有充足的资金购买第二套,所以需要先收到卖房房款之后,再购入新房。虽如此,但是为了缩短交易周期,一些步骤也是可以买卖同时进行的。

适用人群:

1.资金不足以购入二套

2.以“首套”贷款,省利息(2017年3月17日后,只要全国范围内名下有贷款记录,就算二套。)

3.以“满五唯一”享受个人所得税优惠

4.以“首套”享受契税优惠

换房流程如下:

换房流程换房流程

这样,只要购入新房的网签,在出售旧房过户环节之后,就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。

(1)贷款优惠

商贷及公积金贷款首二套认定商贷及公积金贷款首二套认定

旧房办理完过户之后,如果申请公积金贷款,按照首套政策,最高可贷120万,比二套高出40万,且利率低10%。

(2)旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠

满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠

能省多少?举个例子:

旧房:原值150万元,出售时网签价200万元(高于核定价),满五年,原契税1.5万。

新购房:网签价300万元,85平米,

如果旧房过完户后新房再缴税

旧房出售时个税省(为买家省个税就相当于可以多卖钱):(网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%)×20%=5.7万

新购房契税省:300万×3%-300万×1%=6万

合计:11.7万

 

所以,如果没有充足资金购入第二套,那么不妨先将旧房出售,得到尾款后再买新房,这种换房方式不影响资审网签,缩短交易流程,也更加省钱!

 

三、换房过程中有哪些必须注意?

换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的问题,也是经纪人经常面临的问题。

1.时间节点

名下有没有房,有几套房,需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售,办理完“过户”这个动作之后2到3天,名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

应该怎么做?

如果要腾购房资质、享受税费优惠等,一定要将旧房先办理过户,再办理新房网签。

2.违约风险

很多换房者因为资金不充足,需要用出售旧房的尾款来付首付,购买新房。但是很多情况,由于尾款不能按照约定到账,导致换房者违约。

补充协议中关于各种时间的约定

补充协议中关于时间节点的约束补充协议中关于时间节点的约束

一旦一个步骤延误,可能涉及后续整个流程的拖延逾期,届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时,对其中的时间条款一定要慎之又慎。

 

对于换房者而言,减少不必要的支出,缩短换房周期,既要牢牢把握首二套的时间认定节点,又要对合同中的时间规定留有余地,将买卖风险降至最小,获得更大的收益。

 

资料来源:北京地税局 

链家经纪人刘翠萍对此文亦有贡献

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