转租的房子,要注意哪些问题?

发布时间:2016-09-09 09:54:02作者:小羊
来源:链家网原创

文章摘要:房东同意是前提,能直接与房东签合同是较为上乘的选择。

房东同意并签署《同意转租声明书》后,承租人才可以将房屋转租给第三人。二者之间的租赁合同继续有效,第三方租客对租赁物造成损失的,原承租人应当负责赔偿损失;房东未同意转租的,可以解除合同。

一、转租的房子,会有哪些风险?

房子转租,即原承租人将房子转手,租给第三方租客的行为。《合同法》第二百二十四条规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。这样一来,很容易造成一种情况:由于租客才是房子的实际使用人,因此一旦转租人违背租赁合同导致房东解除合同,要求收回房屋,则直接受到损害的必然是租客的利益。租客将会面临无房居住,损失租金的风险。

 

案例回放:2014年11月,被告张某与房东王某签订房屋租赁合同一份,由张某承租王某在的三层私人住宅一套。该合同明确约定:此房屋张某只有使用权,不得整体转租。2015年7月,原告李某作为乙方同被告张某(甲方)签订租赁合同书一份,被告张某未征得房主同意,将王某的住宅转租给原告李某,租期从2015年8月25日开始计算。同日原告李某预付被告张某租金1500元,被告张某向原告出具收条一份。因被告张某迟迟不交付房屋,原告提起诉讼。李先生从张某手中租赁房屋,在张某合同违约后诉至法院时,才得知张某并非真正的房主。近日,河南省洛阳市涧西区法院依法认定双方签订的合同无效,张某返还李先生预付的房屋租金1500元。

 

法律分析:《合同法》第二百二十四条明确规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》第二十八条明确规定:房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法的规定办理登记备案手续。而本案中,双方签订租赁合同时,并未征得房主的同意,故双方签订的租赁合同因违反了我国法律法规的强制性规定而归于无效。被告张某收取的1500元房租应退还原告,原告的其它诉讼请求证据不足法院不予支持,遂依法做出上述判决。

 

二、如何保障自己的合法权益?

如果发生以上情况,租客可以通过以下方式保障自己的合法权益:

1.要求返还租金。

租客可以要求转租给自己的承租人退还自房屋返还之日起剩余时间的房屋租金。租客在预付租金后,有权在相应的期限内租住房屋,但因为原来的出租人要求腾房,导致无法继续租住的,次承租人有权追索未履行部分的租金。

2.要求赔偿损失。

如果租客已经通过转租人允许,对房子进行了装修,或是通过中介公司租的此套房,可以要求赔偿装修损失、中介费、以及租金差价等损失费用。

 

三、如何规避转租房带来的风险?

1.签约前,查看原租赁合同

由于转租关系复杂,作为租客,为了避免风险维护自己的权益,可以要求转租房屋的人出具原租赁合同,查看其是否正规、是否在租期之内、是否有重大漏洞、违约、费用等约定是否清晰。

2.查看同意转租声明

在确保原租赁合同没有问题后,应要求转租人提供原房东同意转租的声明,以确定该转租行为合法,避免房东不知情,使得自己的租赁合同无效,不仅要重新找房浪费时间,还会带来租金损失。

3.与房东通话并录音

保险起见,租客可以要求与原房东通话,询问其是否知晓转租事宜,并保存电话录音。如果可以,尽量直接与房东签合同。

4.选择正规的经纪机构

因转租人往往会选择经纪机构进行居间服务,所以选择正规的中介公司十分重要。一方面,中介公司会对房源有一个把关过程;另一方面,出了问题也可找其赔偿,权益有保障。

 

转租的风险多多,因为转租的行为不受法律保护,所以如果是转租的房子,应严格注意以上小提示,直接与房东签合同是最保险的,可避免出现租房的各种纠纷。

链家租赁经理杜守新对此文亦有贡献

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