二手的两限房能买吗,有什么注意事项?

发布时间:2016-09-13 22:14:14作者:杨博
来源:链家网原创

文章摘要:二手的两限房可以购买,购买二手的两限房需要注意房子是否满五年、是否有放弃回购证明以及房子的差额。

二手的两限房可以购买,前提是在取得房屋所有权证或契税完税证明满5年,才可以上市交易。购买二手的两限房需要注意房子是否满五年、是否有放弃回购证明以及房子的差额。

一、什么是两限房?

两限房即“限套型”、“限房价”的商品住房,一般是中低价位、中小套型的普通商品房。 

两限房图解

限套房 限价房限套房 限价房

二、两限房能再次上市交易吗?

北京两限房可以再次上市交易,再上市交易有以下两种情况:

两限房上市交易两限房上市交易

1.五年内回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

2.满五年上市交易,出售时应按届时同地段普通商品住房和北京限价商品住房差价的35%交纳土地收益等价款。该比例可根据房地产市场变化等情况适时调整。

 具体可在所在区县政府保障房交易办公室开具放弃优先回购的证明。

 

三、二手的两限房怎么购买?

 

(一)具备购房资质

两限房上市交易后,与普通二手房一样可以购买。购房者满足以下购房资质即可。

1.京籍家庭:

对于京籍人士,要注意限购政策。

京籍人士限购政策京籍人士限购政策

对于已经拥有住房(含新建商品住房和二手住房)套数达到或超过限定套数的北京市户籍居民家庭,不可再购买二手两限房。

注:有工作居住证则相当于北京户口,除子女不能在北京参加高考。

2.外地家庭

需满足以下购房资质:

在北京尚未拥有住房且个税社保连续缴满60个月持有北京市有效暂住证/居住证/居住登记卡,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);在京拥有1套及以上住房的非京籍居民家庭,不能再购买住房。

(二)购买二手两限房有以下流程

两限房上市交易后,购买流程同普通的二手房。具体有以下六步:

两限房购买流程两限房购买流程

1.准备买房

这一步需要购房者做好资金计划以及初步划定买房区域。

2.看房选房

这一步需要购房者识别网上真假房源以及掌握看房选房的技巧。

3.签约定房

签约时要注意核实房屋的产权以及签合同的时候要注意重要的事项都要写进去。

4.支付房款

支付房款的时候,需要进行资金监管。

2016年12月15日起,北京全部城区通过中介交易的二手房开始建委资金监管。

监管金额计算方式为:全款的网签,需按网签价进行全额监管;贷款的网签,用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。

5.缴税过户

两限房出售时,除与普通商品住房相同的税费外,还需额外缴纳35%的土地收益金

(1)买卖两限房需交哪些税?

买卖两限房税费买卖两限房税费

1.房屋核定价格可以通过中介在地税局查询。

2.差额=合同价格-原值-原契税-合同价格*10%-贷款利息

3.因两限房面积大部分为90平方米以下,因此契税税率1%。

缴税举例缴税举例

(2)土地收益金应该怎么缴纳?

土地收益金是在住建委交的,在地税局交完税费后去住建委窗口交,再领取房本。

(3)为什么缴纳土地收益金?

在房地产交易中,为了有效地解决国有土地收益流失问题,克服偷漏国家税费现象,对房地产买卖要实行先评估价格后交易,并对成交价格低于评估价格的,按评估价格计取税费。相关法律也有规定:

 

国家物价局、建设部根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关规定,决定暂时实行在房地产交易中国家收取部分国有土地收益的措施。通知如下:

一、凡未实行土地使用权有偿出让和转让的,经房地产交易市场由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房屋(不包括房地产开发公司新建的商品房)均应向出售、出租人收取一定的土地收益金。

二、征收土地收益金要有利于促进房地产交易市场的发展、合理调节国家、单位和个人的利益,使房地产交易价格保持合理水平,并为向土地有偿出让、转让过渡创造条件。

注:北京现在是卖方市场,卖方一般都是净得价(即卖房的人要求双方都要缴纳的税费、中介费等都由买方来承担)。虽然按照法律规定,土地收益金是由卖方来承担的,但是最终还是会转嫁到买方身上的。

 

6.物业交割

物业交割是全款买房的最终一步,交割完毕后,房屋的产权和房子本身才归你所有。

 

四、购买二手的两限房,需注意哪些问题?

 

1.注意房子是否满五年

首先要检查房屋是否满五年,究竟能不能买卖。如果房子不满五年的话,是不可以购买的,即使签了合同也是无效的。

 

2.检查是否有放弃回购证明

具体可在所在区县政府保障房交易办公室开具放弃优先回购的证明。

 

3.了解清楚房子的差额

了解清楚当时购买房子的价格以及现在该地段的价格,了解清楚差额才能预先确定好预算。

 

虽然二手的两限房在取得房屋所有权证或契税完税证明满5年后可以上市交易,且价格低于周边商品房,但是购房者需要注意的是,35%的土地收益金以及税费加起来并不一定低于普通二手房的房价。因此,作为购房者,究竟是购买普通的二手房还是二手的限价房一定要考虑清楚。

 

资料来源:北京市地税局、北京市住建委

链家经纪人张立杰罗金朋对此文亦有贡献

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