贷款没还清,该如何换房?

发布时间:2016-09-21 12:53:21作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:对于旧房没有还清贷款的换房者,出售旧房要先“解抵押”,一般为了缩短交易周期,解抵押需提前办理。

贷款没还清也能换房,但是首先需要把没有还清的贷款还完,办理完解抵押之后方可出售、买新。对于贷款没还清想要换房的换房者,应该先评估自己的资金状况,有没有充足资金解抵押,有没有充足的资金付新房首付。如果资金充裕,换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那么周期或需延长。

一、贷款没还清,旧房怎么卖?

贷款没还清,想卖旧房要先解抵押。

1.解抵押时间

各城区或对解抵押的时间有不同的规定。

部分城区对于x京(房本登记编号)的房子在过户之前完成解抵押就可以,也就是说这样的房子即使没有办理完解抵押,可以通过房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签(买方选择公积金贷款的,需在房屋评估之前做完解抵押)。

而对于非x京房本的房子,需要在房源核验之前完成,这类房子没有解抵押是不能通过房源核验的。

需要注意的是:各区政策或有不同,以咨询当地经纪人或住建委规定为准。

 

2.如何还清贷款

一般情况下,除了自己筹钱还清贷款,也可以通过自行支付赎楼或者求助于大型正规的金融担保机构。

以链家为例:自行支付

首先自行支付业务是比较靠谱的一种替卖家还清贷款的方式。北京有的大型中介公司会提供“自行支付”业务,也就是中介会起到一个担保作用,可准许买方将首付款直接交付卖方。一旦交易过程中出现问题,比如房屋查封,中介公司会先行垫付给买方。

但是想要办理自行支付业务需要满足这些条件:

(1)房屋无查封、异议登记、占用等限制转让的情形;

(2)抵押权人最多两个,且不能同为小贷;

(3)两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期;

(4)解抵押金额不超过成交价八成(注意计算方式);

(5)卖方无未完结诉讼;

(6)办理赎楼公证;

(7)收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码;

注意:全部条件满足,按自行支付购房款操作;如后期出现风险,中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。

 

具体详情还请咨询当地经纪人。

 

3.如何解抵押?

解抵押大致分为八个步骤:

解抵押参考流程解抵押参考流程

4.关于解抵押过程中的要点解释

涉及到换房者需要参与的主要有以下三个环节:电话预约、柜台办理以及不动产登记中心解押。

(1)打电话给银行,咨询提前还款事项。

市属公积金可以通过12329电话语音系统预约,国管公积金不用预约直接到贷款行办理,商贷可拨打贷款行电话咨询。

公积金贷款的,提前还款没有违约金,还款项目为剩余的本金

商业贷款的,提前还款,需满足银行合同约定。不同银行对提前还款有不同的规定,比如有的银行规定贷款第一年不能提前还款。

(2)去银行申请提前还款

填写申请表,预约还款金额和时间。

 

国管公积金提前还款

在合同确定的还款日前2个工作日之前(遇节假日提前),直接到贷款发放银行办理。

办理地点:

贷款发放行柜台

提交材料:

《中央国家机关住房公积金贷款自由还款方式下月还款额度调整申请书》、借款人身份证、借款合同。

贷款发放银行审核后向借款人开具《中央国家机关住房公积金贷款自由还款方式下月还款额度调整确认书》。

 

市属公积金提前还款

方法一:柜台办理

办理地点:

贷款业务部门柜台(城六区的房子要到方庄公积金贷款中心二层办理)

提交材料:

借款人提交身份证原件及复印件

方法二:电话办理

拨打12329,按照语音提示操作,需要提供借款申请人编号和密码(借款申请人编号是借款合同右上角的14位编号,密码是借款合同号后6位)

 

商业贷款提前还款

办理地点:

贷款业务部门柜台

提交材料:

借款人提交身份证原件及复印件

 

(3)到不动产登记中心解抵押

以商贷为例,需提交以下材料 

1.注销登记申请书

2.解除抵押协议

3.授权委托书

以上三项均需加盖银行或抵押权人公章

4.房产证

5.他项权利证原件

6.受托人身份证原件及复印件

 

二、贷款没还清,该怎么换房?

为了顾及换房者用更少的钱,更快的速度换房,理论上换房的流程可以按照下图进行

1.换房流程

贷款没还清,换房参考流程贷款没还清,换房参考流程

2.这样的步骤设置有哪些优势?

主要优势有三种:税费、贷款以及时间优势。

(1)税费优势

步骤体现:买新房网签在卖旧房缴税之后。

原因:如果买新房网签在卖旧房缴税之前,可能会导致“二套”,这样就会导致出售环节契税、个税增加。

税费优惠税费优惠

(2)贷款首二套认定

步骤体现:贷款面签要在旧房过户之后。

原因:面签审核时,要对买方名下房产进行核实。

(3)时间优势

在这个换房的流程中,例如资质审核与房源核验可以同时进行,这样可以缩短交易时间,这样可以尽可能减少交易过程中出现的不必要的麻烦,缩短交易周期。同时,如果没有充足资金购入第二套,那么不妨先将旧房出售,得到尾款后再买新房,这种换房方式不影响资审网签,缩短交易流程,也更加省钱。

 

三、旧房贷款没还清,换房者还应知道什么?

做到又快又稳妥的换房,要减少不必要的周折。咨询经纪人当地政策、了解解抵押等换房流程、明晰合同中应该注意的时间节点,都有助于稳妥换房。

 

1.解抵押的时间一定要咨询经纪人。

上文中已经提到,由于城区的不同,房本登记的不同,解抵押需要在不同的步骤之前完成。非x京的房子,需要在房屋核验之前就完成。所以如果换房者想要缩短交易周期,可以在房屋核验之前就将房子解抵押。

 

2.注意条款中的时间约定

贷款没还清的换房人群,或对资金有较强的依赖性,需要使用资金进行周转等环节,所以在签署合同时一定要注意,给自己留出足够的时间办理解抵押、收款、付首付、迁户口等步骤。常常也会因为一个步骤的推迟导致多个条款违约,造成不必要的损失。

(1)关于定金的支付时间约定

关于定金的支付时间约定关于定金的支付时间约定

(2)关于解抵押的时间约定

关于解抵押的时间约定关于解抵押的时间约定

(3)关于首付款支付的时间约定

关于首付款支付的时间约定关于首付款支付的时间约定

(4)关于办理抵押过户的时间约定

关于办理过户的时间约定关于办理过户的时间约定

(5)关于户口迁出的时间约定

关于户口迁出的时间约定关于户口迁出的时间约定

以上是合同中部分比较重要的时间节点,换房者一定要认真把握房屋出售和购入各个环节的时间,尽可能留出足够的时间办理手续,防止违约

 

资料来源:朝阳不动产登记中心

北京住房公积金管理中心

 

链家经纪人李浩对此文亦有贡献

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