买新房,我能贷款多少钱?

发布时间:2017-06-13 17:24:28作者:刘琳琳
来源:链家网原创

文章摘要:选择贷款买新房,能贷到多少钱,不同的贷款方式能贷的额度不一样。

买新房,商业贷款最高贷款额度与购房者的名下房产情况、征信状况、收入水平等息息相关,公积金贷款最高贷款额度有上限,首套120万,二套80万,贷款额度评定主要与首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限、账户余额有关。具体能贷多少钱,视贷款人的情况而定。

一、我有贷款资格吗?

能不能贷款,首先要看你有没有购房资格,如果没有购房资格,也是不能贷款的。其次要看是否满足两种贷款方式的硬性条件,商业贷款和公积金贷款的条件不同。

1.商业贷款的条件

(1)有合法稳定的收入,且月收入可以覆盖月供的两倍(包括个人名下的所有负债);

(2)个人名下的房屋贷款不能超过2个;

(3)具有完全民事行为能力的自然人,没有不良信用记录(原则上逾期记录不能连三累六)。

2.公积金贷款的条件

公积金缴纳最好不要断缴公积金缴纳最好不要断缴

二、影响贷款额度的因素有哪些?

贷款成数,直接影响贷款总额,商业贷款额度与公积金贷款额度的影响因素不同,需要按照各自的情况具体分析。

1.商业贷款

银行审批贷款时,主要看个人征信情况,收入水平及个人名下房产情况。

(1)个人征信情况

银行看个人的信用记录,一般以申贷人近2年内的征信记录作为评测标准。如果你的个人征信中,有连续三次累计六次以上的逾期记录,银行拒贷。其中,逾期记录包括还信用卡、还房贷、换车贷等的记录,只要有逾期,都会出现在你的个人征信中。

(2)收入水平

银行要求申贷人的收入水平可以覆盖个人名下负债的两倍,如果申贷人的收入水平不达标,银行会减少贷款总额。

注:负债包括车贷、物业费、信用卡分期等。

(3)个人名下房产情况

个人名下房产情况主要指,有几套房、几个未还清的贷款记录的情况。房产数量与未还清贷款数量直接影响贷款的成数,影响贷款的总额。2017年3.17发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中,首套普通住宅贷款不超过6.5成,非普不超过6成;二套普通住宅贷款不超过4成,非普不超过2成。

2.公积金贷款

公积金贷款分为市属和国管,市属公积金贷款的影响因素有首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限等;国管公积金的贷款额度还受账户余额影响。

(1)首二套情况

公积金管理中心看申贷人名下的房产套数,首套房贷款可贷房款的80%,但有最高贷款额的限制,首套120万,二套80万

注:《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》规定,对于离婚一年以内的房贷申请人,申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。

(2)市属公积金月缴存额、贷款年限

市属公积金贷款额的公式为:(个人缴存额÷缴存比例-1323)÷对应年限的月均还款额。从计算公式可以看出,缴存比例一定的情况下 ,对贷款额有影响的为“个人缴存额”与“对应年限的月均还款额”。

a.对应年限的月均还款额与贷款年限有关,贷款年限越长,对应的月均还款额越低,贷到的越多。

b.对应的月均还款额固定的情况下,个人缴存额越高,能贷到的越多。

根据贷款年限,对照月最低还款额根据贷款年限,对照月最低还款额

3.国管公积金账户余额

国管公积金中的账户余额,对申请国管公积金的贷款额度有一定的影响。账户余额少于7万元,申贷人能贷到70万;账户余额多于7万时,要去公积金管理中心进行试算,但最终的贷款额度还是受最高贷款额的限制。

 

三、怎么计算我能贷多少?

首先需要确定自己是首套还是二套,确定自己的贷款成数;其次针对不同的贷款方式分别计算。

1.商业贷款

举例:小明要购买一套100万的普通住宅,首套房,每月有1万的收入,那他能贷多少钱?

首套房的贷款成数为6.5成,理论上可以贷到65万,如果贷款25年,选择等额本息的还款方式,月供为3762元,小明的月收入可以覆盖月供的2倍,那么他能贷到65万。如果小明的收入无法覆盖,则贷不到这么多钱。

2.公积金贷款

(1)市属公积金贷款

举例:小王要购买一套200万的住宅,首套房,公积金月缴存额为789元,缴存比例为12%,想要贷款25年,小王能贷多少钱?

按照政策,公积金贷款成数为80%,理论上小王可以贷款160万。根据贷款额度的计算公式,(个人缴存额÷缴存比例-1323)÷对应年限的月均还款额,(789÷12%-1323)÷48.73=107.78万,所以小王最终只能贷到107万。也可直接用市属公积金贷款计算器进行试算。

根据自身的条件,选择相应的条件进行试算根据自身的条件,选择相应的条件进行试算

(2)国管公积金贷款

国管公积金计算贷款额,首先要看国管公积金账户中的总额有多少,总额小于7万,符合条件的申贷人可贷款70万;总额在7万及以上的,贷款额度按照国管的计算方法计算,但总额不会超过上限。国管的具体贷款额度需要申贷人到国管公积金中心进行试算,或直接在官网上试算。

 

买新房贷款,需要注意只能贷钱数的整万数倍,且计算的贷款额度结果,以最终银行的结果为准。

 

资料来源:中央国家机关住房资金管理中心、北京住房公积金管理中心、《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》

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