买新房和二手房的流程有什么区别?

发布时间:2017-06-14 15:31:01作者:刘琳琳
来源:链家网原创

文章摘要:买新房流程更省心,买二手房流程需购房者亲力亲为的比较多。

买新房的流程,与二手房的流程相比,需要自己亲手办的事情比较少。买新房流程为准备买房-看房选房-认购-购房资质审核-签约-付款-办贷款-收房验房-入住,买二手房流程为准备买房-看房选房-签约定房-贷款-付款-缴税过户-物业交割-入住。相对比来说,买新房的流程更简单一些。

一、买新房的流程是什么?

准备买房-看房选房-认购-购房资质审核-签约-付款-办贷款-收房验房-入住

1.准备买房

买房前要做很多准备,首先需要看看自己有没有购房资格。以北京为例,没有北京户口,想在北京买房,需要连续缴纳5年个税或社保,有合法有效的居住证,并保证自己名下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力,对房款总数有一定的预期。可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况,制定一个大概的购房计划。

2.看房选房

对中意的楼盘项目,可以去实地考察,只有自己看过了,才知道真实情况,广告与实际情况相差的有点多。看样板间是每个购房者都要经过的环节,在看样板间时,带上尺子打量下家具尺寸、询问一下销售员房屋管线位置、将样板间的灯关掉看自然采光、问清交房时与样板间之间的差别。看沙盘时,要注意沙盘中可能存在的猫腻。

进入选房阶段时,要注意选择楼层、户型,并注意周边配套的规划图。项目周边配套可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。

3.认购-购房资质审核-签约

看好房子准备买房时,需要向开发商缴纳一部分数额的定金,并签订认购书。定金缴纳的比例有明文规定,《中华人民共和国担保法》中强调,缴纳的定金金额比例不得超过合同标明的总房款的20%。一般来说,比较抢手的楼盘,开发商会让购房者排号。拿到的号码比较靠前的购房者,有优先选择房源的优势。

由于买卖双方的信息不对等,使得购房者在签订购房合同时,常常处于被动地位。签订合同时,应仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议,必要时可向律师和主管部门求助。

4.付款-办贷款

在签约之前,需要先在网上审核你的购房资质,购房资质审核通过后,直接进行网签,网签需要提供的资料有《购房认购书》、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》,网签后与开发商签订购房合同。

签订购房合同时,要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务与权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰等。

签约后,你需要付给开发商首付款,商业贷款,购买首套普通住宅的,首付比例不低于35%,购买首套非普通住宅的,首付比例不低于40%。购买二套普通住宅的,首付比例不低于60%,购买二套非普通住宅的,首付比例不低于80%。公积金贷款,认房不认贷,首套、二套首付比例皆为2成,贷款额度有上限,首套上限为120万,二套上限80万。

以上为银行批贷时区分普住和非普的标准以上为银行批贷时区分普住和非普的标准

※ 商业贷款的“二套”住房如何认定?

根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,不满足以下其中之一的,则被认定为“二套”住房,具体如下:

1.在北京(包含远郊区县)无房;

2.全国范围内没有住宅贷款记录(公积金贷款+商业贷款)。

注意:《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》中要求,“对于离婚一年内以内房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行”。

一般来说,开发商会有指定合作的银行,目前的商贷基准利率是4.9%,但各银行会有自己的折扣,具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

5.验房收房

房屋竣工之后,开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间,验房时要仔细核验房屋的每个细节,查看“三证一书一表”。如果开发商拿不出这些证件,可以直接拒绝收房。

注:“三证一书一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》。

6.交税/费入住

收房后,你需要办理交税事宜。一般来说,商品房住宅需要缴纳契税和住宅专项维修资金,然后缴纳物业费、取暖费、停车位的费用等。

公共维修基金的缴纳标准,可咨询开发商公共维修基金的缴纳标准,可咨询开发商

物业费、取暖费、停车位等费用,各物业公司收费标准不一样,以各楼盘负责的物业公司的收费标准为准。

 

二、买二手房的流程是什么?

准备买房-看房选房-签约定房-贷款-付款-缴税过户-物业交割

1.准备买房

与买新房无差别。

2.看房选房

二手房的房源可在网上浏览房源信息,也可去门店找经纪人咨询。核实房屋产权,产权清晰很重要,避免日后的纠纷。去看房时,需要重点关注房屋质量、小区环境、周边配套。

房屋质量主要看楼体墙面、室内墙壁有没有裂缝等重大质量问题;小区环境主要看安保强度、绿化率,小区住户的组成成分等,判断社区的安全和居住舒适度;周边配套主要看基本生活配套,包括超市、菜市场等,交通配套、医疗配套等。

3.签约定房

购房者如果想买房子,可以向房东缴纳一部分的意向金,表明自己买房的诚意。交意向金后,会有一个意向金收据。然后跟房东谈房价,谈妥以后签订购房合同。所有重要的事情要落实到合同中,合同中需要明确的包括首付、过户、户口迁出时间,条件、违约责任,以及房屋核验出问题,谁来负责等。

4.贷款

选择按揭贷款的需要带齐身份证、户口本、结婚证、买卖合同等等。如果是申请公积金贷款,根据国管公积金和市管公积金的不同,带齐相关材料。

5.付款

如果你来做按揭贷款,那么你支付的就只是首期房款。也可以全额付款,需要做资金监管。无论是支付首付款还是全款,都应当在银行柜台现场完成。支付房款后,一般同时要到房产交易中心税务部门进行房产核价、核税等等。

6.缴税过户

签订购房合同后,需要到缴税大厅办理缴税业务(朝阳与海淀通过中介进行交易的,需要进行网络预审),缴纳的税费种类有契税、个税、增值税,如果是经适房,还需缴纳土地出让金,公房需要多缴纳综合地价款。过户时需要先进行约号,约号成功后买卖双方才能去不动产登记中心办理过户手续。

7.物业交割

要注意前业主的物业费、水电煤气等费用有没有结清。需要让前业主将这些结清之后,再准备入住事宜。

 

三、新房、二手房流程的主要区别是什么?

新房与二手房的流程,大致一样,但过程中一些流程的顺序是不一样的。

1.购房资质审核

在认购新房时,购房者就要提交资料进行审核了,而二手房资质审核的节点,在签约前。一般情况下,购房资质审核需要10个工作日,在认购书中会规定签订正式购房合同的日期,如果买认购当天没有带齐资审材料,耽误了购房资质审核,在约定期内没有签订购房合同,购房者则会有违约风险。

2.签合同和网签顺序

新房正常的流程是先网签,再签订合同,只有一本合同。二手房的顺序是先签合同,再进行网签,需要注意的是,二手房一般在签署完房屋买卖合同之后,再签署网签合同。

3.放贷款的节点

新房现房,按照银行的流程时间放贷款。期房的商贷和市属公积金贷款,需等到期房封顶之后放贷款;国管正常放贷,放贷时间与是否封顶无关。二手房放贷款的节点,是在新房本下发之后若干工作日内。

 

相对比之下,买新房比买二手房遇到的纠纷少,新房产权明晰、贷款、产权归属都很容易办理,而二手房在购买过程中,产权、贷款、合同都容易发生纠纷,对比一下,新房购房路程更简单。

 

资料来源:链家网综合整理

链家案场代理中心刘伟、经纪人武福强对此文亦有贡献

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