卖房时,哪些风险业主需要注意

发布时间:2016-06-17 11:53:34作者:陈思
来源:链家网原创

文章摘要:合同从签约成立时起,具有法律约束力,是无可怀疑的法律判断,即当事人如违反合同约定的内容,即产生相应的法律后果,包括承担相应的法律责任,因此在卖房前,一定要注意以下几种情况,规避风险!

一、判断产权人

首先要明确所卖房产的产权人是谁,判断产权人不能单从房产证上写的是谁的名字来判断,明确房产是否属于共有产权:以下几种情形,属于房产共有,在出售时,需要得到其他共有人的同意才能出售:

1、按份共有:约定按一定的份额由按份共有人共同对该房产享有权利。

主要场景:

a.未婚情况下男女朋友共同买方,从而形成按份共有;

b.夫妻之间婚姻状态存续期间购买房产,约定了共有份额,从而形成按份共有;

c.无直系亲属关系人之间共同出资购买房产,形成按份共有,这种情况不多见,特别是2010年4月份北京执行限购政策以来这种情况特别少;

d.父母和子女之间,基于买房形成按份共有关系,不论份额多少以及不论付款的方式是贷款还是全款;

e.基于房产的法定继承之原因,在多个继承人之间形成按份共有关系,通常情况下有多个房产证。

2.共同共有:共有人之间部分份额地对房产享有权利。

主要场景有:

a.夫妻之间在婚姻状态存续期间购买房产,出一个房本;

b.夫妻之间在婚姻状态存续期间购买房产,房本上写2人名字或出2人房本。

如果出现以上情形,产权人在出售时,必须得到其他产权人的书面同意,具体如下:

1.夫妻售房:产权人登记在一人名下,产权人一人过来签合同,基于法律规定之夫妻共有,需要产权人配偶出具《配偶同意出售证明》;

2.夫妻售房之二:本身是因为按份共有,在有多个按份共有人的情况下,只要按份共有人已经结婚,实践中需要其配偶出具《配偶同意出售证明》;

3.夫妻售房之三:本身因为按份共有,在多个按份共有人的情况下,有的按份共有人因故不能到场,需要该共有人出具《共有权人同意出售证明》;

4.继承房产再出售:较常见的是多个继承人共同继承一套房产,实践中均要求继承人全部到场签字且继承人之配偶出具《配偶同意出售证明》;

二、签约时,卖家配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?

根据婚姻法的相关规定,夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有,所以未取得配偶同意出售证明,买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。

三、出售继承房产,是否需要全部继承人共同签署买卖合同?

继承中的房产属于全体继承人共同共有,如果出售应由全体继承人共同签署合同,并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。

四、签约资格如何确定?

合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。

根据民法通则规定:18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。

五、遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时,怎么办?

在遇到买方是外国人及港澳台居民时,卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外,还要审核是否取得《涉外审批单》,以免耽误卖房的时效。

六、遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时,怎么办?

1、审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间,必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。

2、二手房属于国家或集体财产的,应审核是否有政府主管部门的批准文件。

七、卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?

需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人,再由人民法院指定监护人,由监护人办理房屋买卖事宜。

八、不选择资金监管可能面临的风险是什么?

交易双方放弃资金监管,坚持自行交付房款的,可能面临的风险包括但不限于:房屋出卖人无法取得全部房款,房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

 

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