商办类项目出售交什么税?

发布时间:2016-06-07 13:56:26作者:刘向宇
来源:链家网原创

文章摘要:商办类项目出售,除了涉及个税、契税和增值税外,还设计土地增值税。

商办类项目产权为40年或50年,价格相比普通住宅低。出售商办类项目涉及税费较多,包括个税、契税、增值税、印花税和土地增值税。

 

一、什么是商办类项目?

商办类房屋是指房屋的规划用途为商业、办公、写字楼等非住宅用途的房屋;

房屋规划用途以房屋产权相关证明上的“用途”或“规划用途”为准;

 

三、出售商办类项目要交哪些税?

出售商办类项目涉及税费较多,包括个税、契税、增值税、印花税和土地增值税。

1. 增值税及附加:(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)

2.个税:差额×20%

1)网签价大于核定价

个人所得税=(网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-网签价×10%-贷款利息-本次印花税)×20%

2)核定价大于网签价

个人所得税=(核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价×10%-贷款利息)×20%

3.印花税

网签价大于核定价:

印花税=(网签价-本次增值税)×万分之五(买卖双方均须缴纳)

核定价大于网签价:

印花税=(核定价格/1.05)×万分之五(买卖双方均须缴纳)

4.契税

网签价大于核定价:

契税=(网签价-本次增值税)×3%

核定价大于网签价:

契税=(核定价格/1.05)×3%

5.土地增值税:

增值额×税率(税率:30%-60%)

土地增值税增值额=网签价或核定价-原值-原契税-本次增值税及附加-递增额-网签价或核定价×10% (网签价、核定价哪个大取哪个)

递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算)

税率=增值额/(原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10%)

土地增值税如何计算?

方法一:累进法

1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

2)增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%的部分,税率为40%;

3)增值额超过扣除项目金额100%且未超过200%的部分,税率为50%;

4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

举个例子:

如果增值额100万,扣除项目金额70万。

未超过扣除项目金额(也就是70万)50%的部分是35万;

超出50%未超出100%的部分也是35万;

超出100%未超出200%的部分是30万。

即:土地增值税=35×30%+35×40%+30×50%=39.5万

 

方法二:速算法

1)(增值额/扣除总额)×100%≤50%的:应缴纳土地增值税额=增值额×30%;

2)(增值额/扣除总额)×100%>50%≤100%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

3)(增值额/扣除总额)×100%>100%≤200%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

4)(增值额/扣除总额)×100%>200%的:应缴纳土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

举个例子:

如果增值额100万,扣除项目金额70万

100%<增值额/扣除总额<200%

土地增值税=增值额×50%-扣除项目金×15%=50-10.5=39.5万

 

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