贷款未还清的房屋 如何降低买卖风险?

发布时间:2017-01-17 09:37:24作者:付英俊
来源:链家网原创
贷款未还清的房屋 如何降低买卖风险?

文章摘要:对于有贷款未还清,在银行仍有抵押的房屋,如果交易,会存在诸多风险。如何规避风险,安全交易呢?

抵押房产的权利受到法律的限制,除产权人有处分权外,抵押权人也可行使抵押权,当产权人在还贷方面出现问题时,抵押权人可以随时申请法院拍卖或者查封。但当房屋的户型、地段、价格等等都很诱人时,很多购房者会选择顶风购买。

 

此时,对于购房者来说,降低交易风险最为重要,上上策就是在交易过程中把控好两个款项:解押款和首付款。

 

一、如何把控解押款

 

所购房屋若设有抵押,不能办理产权过户,因此抵押房屋出售时,首先要还清贷款,解除抵押,此时涉及到的款项就是解押款。 

  

1、高风险的解押方式:解押款由买方先行垫付。解押时,多数卖方会要求使用买方首付款进行解押,这种方式风险性大。首先,买方支付首付款之后,无法确定卖方能否按时办理解押;其次,在撤销抵押之前,房屋随时会被法院查封或者拍卖,甚至卖方有可能携款私逃。因此,此种方式不可选。 

  

2、稳妥的解押方式:解押款由卖方自行出资,或由第三方垫资。先由卖方自行出资解押,在撤销抵押登记之后再进行正常交易,是最稳妥的解押方式。如果卖方资金不足,也可以通过第三方垫资进行解押,关于垫资费用,即使双方协商由买方承担,买方也要尽量争取由卖方先行支付,因为解除抵押之前的风险原本就由卖方承担,待交易完成之后买方再将垫资费返还给卖方。

 

二、如何把控首付款 

  

办理过户手续之前,买方需要向卖方支付首付款,房产有抵押,支付首付款要更加谨慎。

  

1、卖方办理撤押手续之前,买方切莫支付首付款。撤押手续有既定流程,还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差,半个月之内,无论是卖方还是银行,都有可能对房屋进行处分。因此,首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。

   

2、选择资金监管的方式支付首付款。买方向卖方支付首付款时,要选择第三方资金监管的方式(一般情况下,第三方为银行),由第三方对首付款进行冻结,当解冻条件达成时,再进行资金解冻,这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续,并主动配合买方办理过户手续。

    

总而言之,购买抵押房产存在很大风险,所以购房者在进行购买时一定要谨慎,把控好解押款和首付款这两个款项,尽可能的降低风险。

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