买期房签协议时应该注意什么问题?

发布时间:2017-04-18 16:42:06作者:桑文静
来源:链家网原创

文章摘要:购买期房,最后要做的就是签购房协议,但也要注意几个问题,避免日后出现购房纠纷。

期房不同于现房,购房者在签购房协议的时候,还看不到实际的房屋,因此,在签协议时需要谨慎,并且规定尽量详细,需要涉及竣工日期、约定付款时间方式以及违约责任三个方面。

一、购房前还需要查验什么?

 

购房前,购房者首先需要认真查验所选中房产的合法预售证件。

 

我国目前对商品房预售实行的是许可证制度,《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件,也是开发商资信状况的重要证明。

 

房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房,则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定,属于违法行为,所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》,如果该公司不能提供《许可证》,购房者完全有理由拒绝签订任书面协议或依该协议支会任何款项。

 

二、规定房屋交付时间要注意什么?

 

对于期房来说,购房者最关心的事情莫过于何时入住,而开发商往往不能按时交房,少则延误一两个月,多则一两年,购房者交付了房款却不能入住,赔偿又耗时,对购房者来说是无益的。

1、约定时间及免责条件

因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序,并对延期交房的免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况,比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房,是可以接受的免责条件。

2、免责条件不笼统

免责条件决不能笼统约定,只能明确限定一种或几种,以免开发商在日后以“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由,以逃避责任。

 

三、约定付款时间需要注意什么?

 

如果是刚需购房者,最好采用分期付款的方式支付房款,这样不仅可以减轻经济压力,同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款,直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。

 

四、违约责任约定要注意什么?

 

特别提醒购房者需要注意的是对预期违约的约定,在现存的各种商品房购销合同文本中,即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中,对于违约责任也只是做了一般约定,即约定如果开发商不能按期交房,应如何赔偿购房者的经济损失。 

1、预期违约约定的优势 

根据一般的违约条款,购房者只能等到合同约定时间到期后,方可要求赔偿或退款,而这个期间包括了协商、谈判或是诉讼期限,不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后,如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况时,购房者可按合同规定提前终止合同,并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款。协商不成,可直接采取起诉、仲裁等司法方式,这在时间上更切实保护了购房者的权利。 

2、备案登记

双方签署《商品房预售合同》后,您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内到房产管理部门办理登记、备案手续,以便从程序上保证该合同的法律效力。

 

签协议虽然是买期房的最后一步,但也是保障购房者权益的关键一步,因此,在签协议时,上述问题一定要谨慎。

     

来源:《城市商品房预售管理办法》 链家网整理

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