卖房时 不想卖了我能反悔吗?

发布时间:2017-04-10 11:00:55作者:付英俊
来源:链家网原创

文章摘要:卖房反悔一旦涉及“违约”,就要承担相应的违约责任。若因为房价波动而拒绝将房屋出售或者出售给第三人,结果可能得不偿失。

房价波动易导致卖房者反悔,卖房反悔一旦涉及“违约”,就要承担相应的违约责任。若因为房价波动而拒绝将房屋出售或者出售给第三人,结果可能得不偿失。卖房反悔主要涉及两个节点,签订《买卖定金协议书》后反悔和签订《房屋买卖合同》后反悔。但是不管是哪一种,只要不履行合同约定,就涉及“违约”,需承担法律责任。

一、签了定金协议后能反悔吗?

   

签署定金协议后反悔,属于单方面违约行为。

违约后果:双倍返还定金

法律依据:

1.根据《中华人民共和国担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

2.根据《买卖定金协议书》:“甲乙双方应于签署本协议后_____个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》(“《买卖合同》”)等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约,甲方应向乙方双倍返还定金;如乙方违约,则甲方已收取的定金不予退还。”

 

所以,在签署定金协议并收取定金之后,如果卖方反悔,按照我国《担保法》以及合同约定,需要赔付双倍的定金给买方。如果买方支付的是大额定金,那么卖方需承担的赔付数额将更大,极有可能得不偿失!

 

二、签买卖合同后能反悔吗?

   

签买卖合同后反悔,同样属于单方面违约行为。

1.违约后果

1)买方上诉法院,可能判决强制过户给买方。

法律依据:

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

若买方不接受协商,可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时,也可主张强制过户。

a.签订的买卖合同有效;

b.购房人具有购房资质;

c.购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户;

d.售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;

e.交易房屋未被限制,如查封等;

但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。

    

注:

1.继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。

2.法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。

    

2)买方有权解除合同,并要求卖方承担根本违约责任

以链家购房合同为例,根据《补充协议》第四条第二款:“拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”

  

所以,如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约,那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。在诉讼过程中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额。

a.守约方的实际损失(核心);

b.违约方的恶意性程度;

c.合同履行的程度;

此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的服务费用。

     

3)双倍返还定金

购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。

法律依据:

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

    

注:若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。此外,至于买方选择何种方式保护自己的权益,买受人可根据自己的实际情况和需求而定,出售人作为违约方是无权选择解约的,选择权在于买方!

   

三、网签后还能反悔吗?

       

除承担上述责任,如果买卖双方经协商并获得买方允许,买卖双方可以到住建委申请注销网签。

注销网签流程:

(买卖双方同时到场)

1.填写注销申请

通过住建委服务窗口签约的,当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》。

通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的,由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》

2.当事人、经纪机构或交易保证机构向服务窗口提交如下材料:

1)填写完成的《存量房买卖合同信息注销申请表》(当事人已签字或盖章)。

2)当事人身份证件原件和复印件,房本,打印的网签合同;委托办理的,还需提供授权委托书。

3.服务窗口的工作人员核对注销材料后,在网签系统中注销该合同网上信息。

 

四、缴税后还能反悔吗?

   

除承担上述责任,支付双倍定金或者违约金,如果买卖双方协商一致,双方可直接去地税局,排号办理退税。

退税所需资料:

1.买卖双方签订的《房屋终止交易合同》;

2.书面退费申请书,需双方签字;

书面退费申请书应包括原合同内容、缴税情况、退房原因、终止合同签订时间。

3.税务机关统一代开发票;

4.原网签合同原件及复印件;

5.原房产证原件及复印件;

6.完税凭证或交款凭证;

7.交易双方身份证及复印件;

8.退税人开户的工商银行活期存折原件及复印件(余额不少于50元)。

     

案例分析

1、事情经过

张某通过A中介中公司出售名下位于北京市某小区的房屋,与购房人王某签署了《房屋买卖合同》和《居间服务合同》,约定由王某以540万的价格购买张某的房屋;王某当即便向张某支付了定金20万元,又向A中介公司支付了中介费11.8万元。其后,张某又想以更高的价格出售给其他购房人,想要和王某解除合同。但因违约金的数额双方无法协商达成一致,故将张某诉至法院,要求其双倍返还定金并赔偿其已支付的中介费。

2、法院判决

法院审理后认为:双方签订的合同合法有效,均应遵守合同约定。张某拒绝将房屋出售给王某,已经构成违约,应当按照合同约定承担相应的违约责任。王某向张某支付了20万元的定金,依据定金罚则和合同中的约定,张某违约应当予以双倍返还。而王某已经支付的中介费,是张某违约给王某造成的损失,理应由张某进行赔偿;并且《居间服务合同》中亦已约定,如因一方违约造成房屋买卖合同无法履行的,应当赔偿另一方已经支付的中介费。

据此,法院作出判决:张某除退还王某已付的定金20万元外,依据定金罚则还要另外赔偿定金20万元,赔偿中介费11.8万元,赔偿金额合计31.8万元!且本案诉讼费用亦由张某承担!

   

资料来源:

《中华人民共和国担保法》

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

         

链家经纪人蒋先昌对此文亦有贡献

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