买卖二手房 补充协议需要注意什么?

发布时间:2017-06-30 16:40:01作者:桑文静
来源:链家网原创

文章摘要:在购房交易中,买卖双方约定的所有细节都应该写进补充协议,补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,为减少纠纷,一定不要忘记签署补充协议。

购房交易中,买卖双方一般会签订补充协议,那么,什么是补充协议?包括哪些内容?拟定补充协议要注意哪些问题?

一、什么是补充协议

     

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充。”也就是说,补充协议是对原合同的补充或者变更,一般要明确约定,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,但原合同明示不得变更的条款,补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。

 

二、补充协议包括什么内容

     

1.成交价格的约定。成交价格应该包括交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价,这个价格一般是不含税的;

2.交易事宜的约定。交易事宜的具体约定包括很多,如定金、房款支付方式、过户、物业交割等:

(1)定金。包括定金金额以及支付时间,还需约定此笔定金日后将作为买方支付购房款的一部分;

(2)房款支付方式。包括付款次数、每次付款金额以及付款时间,付款方式是选择资金监管还是自行支付;

(3)过户。包括过户时间、过户条件等;

(4)物业交割。包括物业交割时间以及买方从购房款中留存多少钱作为物业交割保证金,并且约定交割完成当日,买方将物业保证金支付给卖方;

(5)户口迁出。卖方户口迁出时间,是否要留户口保证金等;

3.税费承担的约定。约定税费是由买方全部承担,还是买卖双方协商其他的承担方式。

4.违约责任的约定:

(1)约定买卖双方如有逾期行为,即超过交易事宜约定时间的,如买方无法按约定时间支付房款、卖方无法按约定时间腾房做物业交割等,一般由违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;

(2)一般会约定卖方有如下行为视同违约,卖方要向买方支付违约金:

A.卖方提供的房屋所有权证或购房合同不真实、不完整、无效,导致买方无法获得房屋的所有权,比如伪造房产证卖房;

B.房屋被查封或者限制买卖,导致买方无法获得房屋的所有权,比如房屋被法院查封了;

C.超过各项约定时间15日的,比如无法按约定时间交房;

D.反悔不卖房屋或者擅自加价的;

E.将房屋出售给第三方,一房两卖甚至是多卖。

(3)一般会约定买方有如下行为视同违约,卖方有权解除房屋买卖合同,并且买方需向卖方支付相当于房屋总价款20%的违约金:

A.购房资料不完整、不真实、无效,导致房屋无法过户,比如买房没有购房资格;

B.反悔不想购买房屋;

C.超过各项约定时间15日的,比如房款晚于约定时间15日都不支付的。

 

三、拟定补充协议要注意几点信息

     

签订合同之后,发现内容还需补充的,可以拟定合同补充协议。合同补充协议的拟定需要注意以下三个必备信息:

1、  当事人的信息需全面具体;

2、  说明拟定补充协议的原因;

3、  协议补充的内容或变更的内容要明确;

4、  补充协议一式三份,买方卖方中介各执一份。

 

来源:链家网综合整理

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