为了留学出国买房,需要考虑哪些因素?

发布时间:2016-08-09 14:51:36作者:李仑、祝思祺
来源:链家网原创

文章摘要:考虑到留学生毕业后就离开的可能性,各国对留学生购房要求更为严格;从留学生自身的角度出发,要不要买房以及买哪里显得更为重要。

各国普遍将准备购房的留学生看作拥有特殊身份的人群,考虑留学生自身收入不高,有贷款购房的可能性,而买房后又随时有离开的可能性,所以对留学生贷款要求更为严格。从留学生自身的角度出发,在遵守该国法律的前提下,可以根据自身的经济能力、生活需求、当地房价及房屋增值空间等角度综合选择是否买房及买哪。

一、留学生可以贷款买房吗?                              

1.留学生未成年

基本各国都不允许未成年留学生以自己名义贷款也不允许其单独拥有房产,因此想要贷款购房,只能以父母的名义申请,而且需要有成年人共同持有房产。

 

2.留学生成年

如果留学生为成年人,就可以单独持有房产。由于留学生的毕业后去留不确定,很多国家对于留学生贷款买房仍然有一定的限制和规定。如美国规定留学生贷款买房的首付为50%,利率为4%或更高,而美国公民的贷款首付则只有20%,利率在3%左右;再如加拿大定义留学生为“非居民”身份,规定留学生首付比例为35%且贷款金额上限为100万美元;而澳大利亚规定留学生只能申请贷款房屋总价的80%,要知道澳大利亚公民贷款比例可达95%。

 

澳大利亚储蓄网公布的各类人群贷款比例:

图为澳大利亚储蓄网(Deposits)于2016年5月发布的规定。持有不同签证种类可获得的购房贷款比例。大部分持有临时签证人士最高贷款比例是房产估值的80%,稳定高收入者可获批90%,持有与澳大利亚公民或永居人士关联签证者,最高可获得房价估值95%的贷款。持留学签证者,只要符合贷款条件,可最高获批80%的贷款图为澳大利亚储蓄网(Deposits)于2016年5月发布的规定。持有不同签证种类可获得的购房贷款比例。大部分持有临时签证人士最高贷款比例是房产估值的80%,稳定高收入者可获批90%,持有与澳大利亚公民或永居人士关联签证者,最高可获得房价估值95%的贷款。持留学签证者,只要符合贷款条件,可最高获批80%的贷款

二、留学一定要住在学校附近吗?

国外很多学校不提供学生宿舍,即便有宿舍价格也相对较高,这与国内的情况有很大不同。所以留学生会考虑在校外居住,那么能够兼顾学业与生活的地点自然是最适宜的居住地,同时安全、交通、公共设施等因素也要纳入考虑。既然住校外,就要考虑是不是一定要住在学校附近。

1.学校周边

(1):上下课方便,也可以随时参加课外兴趣小组;教育资源优秀的区域,房产增值空间大;周边公共设施完备。

(2):临近学校区域的房价普遍较贵,对于留学生及其家庭来说是很大的负担。

哈佛大学(Harvard University)周边房价

图为美国房产网站Zillow上发布的哈佛大学(Harvard University)2016年7月周边的房价,普遍在100万美元以上,位置较好地点的房价甚至达到了240万美元图为美国房产网站Zillow上发布的哈佛大学(Harvard University)2016年7月周边的房价,普遍在100万美元以上,位置较好地点的房价甚至达到了240万美元

哈佛大学所在城市剑桥的房屋均价

图为美国房产网站Zillow上发布的哈佛大学所在城市剑桥城2016年7月的平均房价,为66.6万美元。可见,哈佛大学附近房价与剑桥平均房价差距高达1.5至3.6倍图为美国房产网站Zillow上发布的哈佛大学所在城市剑桥城2016年7月的平均房价,为66.6万美元。可见,哈佛大学附近房价与剑桥平均房价差距高达1.5至3.6倍

2.非学校周边

如果不选择学校周边的地点居住,那么首先要考虑交通便利度及公共设施的完备,比如临近某购物中心等。

(1):房价相对合适,经济负担较小;交通发达,出行便利;利于学生感受本地氛围,融入本地生活。

(2):与学校距离较远,不便参加课后活动;房产增值空间略小。

 

三、留学租房好还是买房好?

留学究竟是租房划算还是买房划算?考虑这个问题要综合留学生所处国家的房价水平、贷款首付及利率水平、学费等日常花销等因素。

举个例子来说,留学生A准备前往美国斯坦福大学留学4年,首先设定4年间A的日常花销、学费、房租水平、银行利率、房产税率均不变,那么:

具体计算方式如下:

1.租房花费计算

图为美国房产网站Zillow上发布的租房信息,假设留学生A要租住的房屋为红框部分,5200美元/月图为美国房产网站Zillow上发布的租房信息,假设留学生A要租住的房屋为红框部分,5200美元/月

投入:4年租房总计25万美元

回报:0

净回报:-25万美元

 

2.买房花费

图为美国房产网站Zillow上发布的买房信息,设定留学生A在与上文租房位置相近的位置购房,购买房屋为两室公寓,房屋总价为200万美元图为美国房产网站Zillow上发布的买房信息,设定留学生A在与上文租房位置相近的位置购房,购买房屋为两室公寓,房屋总价为200万美元

图为美国房产网站Zillow上发布的买房信息,设定留学生A在与上文租房位置相近的位置购房,购买房屋为两室公寓,房屋总价为200万美元。

投入

(1)首付40%+4年月供=200.5万美元

图为美国税务局(Tax Foundation)于2015年8月13日发布的美国各州房产税收取比例,其中斯坦福大学所在的加利福尼亚州房产税率为0.81%图为美国税务局(Tax Foundation)于2015年8月13日发布的美国各州房产税收取比例,其中斯坦福大学所在的加利福尼亚州房产税率为0.81%

(2)4年房产税费≈6.5万美元

回报

(1)4年租金回报=25万美元

图为美国房产网站Zillow于2016年7月发布的剑桥城的房价预估,预估中表明剑桥城接下来一年(2016年7月—2017年7月)的房价保守增值为3.4%图为美国房产网站Zillow于2016年7月发布的剑桥城的房价预估,预估中表明剑桥城接下来一年(2016年7月—2017年7月)的房价保守增值为3.4%

因此,设定4年内保守增值为3.4%/年,计算出4年后出售时房屋价值。

(2)4年后出售所得≈228.6万美元

净回报:46.6万美元

 

按此案例的数据来分析,买房更为划算,满足了住宿需求,还能够赚取收益。当然如果没时间管理租客或喜欢独居就另当别论了,建议留学生充分了解学校附近的房价水平、租金水平、消费水平、房产税率、房产市场走向等因素,综合考虑租房和买房哪个更适合自己。

 

想为了留学买套房,一定要先了解对留学生买房的规定,然后再开始考虑如何选择兼顾学业与生活的地段,以及如何将留学期间的成本最小化。

 

信息来源:澳大利亚储蓄网、美国房产网站Zillow、美国税务局

链家海外经纪人刘征、王依萌对此文亦有贡献

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