什么是法拍房,购买法拍房需注意什么问题?

发布时间:2017-08-29 15:20:17作者:付英俊
来源:链家网原创
什么是法拍房,购买法拍房需注意什么问题?

文章摘要:法拍房是指遭到法院强制执行拍卖的房屋,购买法拍房有一定的风险,需注意四个问题。

一般来说,法拍房指的是遭到法院强制拍卖的房屋,民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房。购买法拍房需注意产权问题物业欠费问题、自身财务状况以及是否存在租约四个问题。

一、什么是法拍房?

 

法拍房,全称法院拍卖房产,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。

一般来说,当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时,而被债权人走司法程序请求法院拍卖,将名下房屋拍卖,以拍卖所得价抵债。此外,被司法拍卖的房子也属于法拍房。

 

二、哪些情况下房子会成为法拍房?

 

说到“法拍房”,可千万不要被“法拍”两个字吓到,房子并不是存在什么质量问题,只不过命运多舛最终沦落到法院拍卖。

简单来说,存在抵押、欠款还不上的房子会成法拍房。具体来说,有以下四种情况:

法拍房产生的四种情况法拍房产生的四种情况

1.商业贷款产生

购房者贷款购房,无法如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

  

2.民间借贷产生

如,被告借原告的钱,约定将自己的自有房产抵押给原告,约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定,原告不能直接取得抵押房产,需向法院申请被告还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

图解民间借贷产生的法拍房图解民间借贷产生的法拍房

3.司法没收产生

比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

 

4.无主认领

对于一些无人认领的房产,可以进行拍卖,但是这种情况在现实生活中很少见。

 

三、购买法拍房注意事项是什么?

 

1.法拍房限购

2017年3月23日,市住建委、市高级人民法院、市规划国土委明确将“法拍房”纳入限购范围

2.房屋权属是否存在某种瑕疵

例如,未交齐土地出让金、房产证暂未办理等。

对策:竞拍前要核实房屋的拍卖信息。

3.是否有水电、物业等费用拖欠

对策:到物管了解房屋欠费情况

4.是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项

对策:充分衡量财务状态,根据自己的实际情况作出是否购买的决定。

5.是否存在租约,是否能够交房

根据法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房,买下了之后由于承租人的存在,自己是无法搬进去住的。或者说如果有人在里面居住不肯腾房,那就很麻烦了。

 

举个例子:2015年12月24日,上海的陈先生以474万元拍下闵行区一套138平方米的住宅,而同一小区相同面积的住宅较高的报价达到600万元。陈先生觉得自己捡了个大便宜,但是他很快发现原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同,这份合同生效是在查封之前,而且租金已经付清了。这就意味陈先生拍下的这套住宅,虽然拥有了房屋的所有权,但是20年的使用权归属别人。  

对策:到房屋所在地实地考察了解。

法拍房价格虽然较一般的普通二手房低,但是也可能存在产权有瑕疵、拖欠物业费等情况,买房之前一定要注意核实。

 

资料来源:《中华人民共和国担保法》 

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