贷款没还清,房子能卖吗?

发布时间:2017-04-28 12:40:39作者:路雅雯
来源:链家网原创

文章摘要:贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的,如果出售必须首先还清贷款。

我国《城市房地产管理法》有明确规定:“已经抵押,并且未经抵押人同意而出售的房屋是‘不能转让’的。” 不过,在北京二手房交易市场,贷款没还清就出售的案例还是很多的,也有常规的流程可以参考。

        

贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的,如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定:“已经抵押,并且未经抵押人同意而出售的房屋是‘不能转让’的。”

        

不过,在北京二手房交易市场,贷款没还清就出售的案例还是很多的,也有常规的流程可以参考。

        

一般,对于北京的房子,可以先将房子挂在房产网站上出售,或者通过房产中介,当找到合适的买家,可以直接签订“买卖合同”,只要在过户之前“还清贷款”并“解抵押”;对于非北京的房子,需要在房源核验之前“还清贷款”,对在抵押房子进行“解抵押”就可以交易了。

        

一、卖房前如何还清贷款?

1.拿买家首付款还清贷款

这种做法对于买家来讲是有很大风险的,房屋一旦被查封或者资金被挪作他用,买方就面临很大的财产损失。近年来,二手房交易风险常常就发生在这个环节上——买房人直接支付首付给卖家。由于风险频发,促使了“资金监管”慢慢成为主流,也就是买房人将首付款置于独立账户“监管”之下,等过户后再“解冻”付给卖家。

针对这种情况,北京有的大型的中介公司,会提供“自行支付”业务,中介可作为卖方担保人,可准许买方将首付款直接交付卖方。一旦交易过程中出现问题,比如房屋查封,中介公司会先行垫付给买方。当然,“自行支付”对卖方的要求比较严苛

自行支付用于解抵押要求卖方满足:

1)房屋无查封等限制转让的情形;

2)抵押权人最多两个,且不能同为小贷;

3)两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期;

4)解抵押金额不超过成交价八成(注意计算方式);

5)卖方无未完结诉讼;

6)办理赎楼公证;

7)收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码;

全部条件满足,按自行支付购房款操作;如后期出现风险,中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。

2.卖家自己凑钱还清贷款; 

3.找中介或者金融机构“垫资”,成功过户后收到房款再还上。

目前有一些正规的担保公司涉及不动产解抵押方面的工作,卖方可以经由正规中介推荐,选择担保公司“垫资”,帮助自己“解抵押”,待收到房款后再还款给担保公司,完成“解抵押”流程。

为此,目前不少卖家选择第三种方式,至于谁来承担“垫资”的贷款费用,双方协商即可。

     

二、解抵押的流程

1.什么是解抵押

有贷款没还清的房子,会在不动产登记中心有登记,这样的房子不能够出售或者赠与,只有把贷款还清,去抵押银行拿到贷款还清证明,到不动产登记中心做解除抵押登记后,房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。

2.解抵押的流程

解抵押首先要向银行提出申请,一般要经过八个环节。

1)打电话给贷款银行咨询提前还款事项,包括是否需要交违约金,违约金是多少等;

2)去贷款银行申请提前还款;

3)还款(在约定时间之前打款,约定时间不能是还款日的前后三天。);

4)还完款次日到贷款银行办理结清手续,打印利息清单(可以抵个税);

5)到银行贷后管理中心取解押材料;

6)到担保公司(商业贷款不需要去,公积金贷款的当时没签担保协议不用去)。

7)到不动产登记中心解押。

8)归档,完成解押。

注:不同银行或有不同规定,详情以贷款行规定为准。

之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押

海淀区为例:

1.注销登记申请书;

2.解除抵押登记协议;

3.银行授权委托书;

以上三项均需加盖银行或抵押权人公章。

4.房屋所有权证原件;

5.他项权利证原件;

6.受托人身份证原件及复印件。

注:不同城区或有不同政策,详情请咨询当地经纪人。

 

之后,不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章,其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后就可以正常走买卖流程,进行交易过户了。

 

资料来源:《城市房地产管理法》

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