在美国买房如何确保交易安全?

发布时间:2016-07-28 17:49:34作者:李仑
来源:链家网原创

文章摘要:美国房产市场发展完善,制度规范,由产权公司作为第三方能够保障交易的安全。同时产权公司参与产权调查、提供产权保险、资金监管和过户登记流程,提供交易安全性。

大多数买家对于购置美国房地产仍有很多顾虑,其中之一就是怎么保障交易安全。这包括两个方面,一是产权是否清晰可售,二是交易资金是否安全。美国的产权保险公司可以解决这两个问题,同时还会参与买家交易过户的全部环节,保障买家的权益。产权公司受美国的国家或州政府部门管辖,且拥有其颁发的资金监管执照,资金流动受政府严格监管,安全可靠。

一、中国买家在美国房产交易中最关注什么? 

美国房地产市场早期也并非完善,换句话说任何一个体制的建立都不可能一蹴而就。经历了一百多年的发展,如今的美国房地产交易建立了完善的体制规范,但对于中国买家来说,仍有两大担忧:产权是否清晰可售以及交易资金是否安全。

二、美国房产交易市场如何解决这两个问题?

美国房产市场正在逐渐兴起由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业,即产权保险公司。他们为购房者提供产权调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠,同时保证交易合法。如果发生纠纷,会有产权保险公司出面解决,即便最终的结果是得不到该房产,也能够得到资金补偿,所以买家的权益会得到很好的保障。

图为美国一家托管公司的介绍,简述了提供的服务,包括产权保险、安保、房屋管理等等图为美国一家托管公司的介绍,简述了提供的服务,包括产权保险、安保、房屋管理等等

三、产权保险公司怎么确保房产交易安全? 

保险不是国内普遍理解上的房屋保险,而是专门针对产权的保险。正是因为有产权保险公司的存在,美国的房地产完全由市场来监管完成所有过户程序,而非政府的职能部门。在整个美国房地产买卖交易过程中,只要买家购买了产权保险,产权公司将以第三方的身份全程参与交易环节,其中的提供第三方账户和产权转移过程尤为重要。具体流程如下:

1.产权核查

产权核查就是调查卖家房子的产权记录,即物业产权转移的历史情况,同时也要调查房子的产权上有没有债务,比如欠缴地税或有物业管理及市政府的罚单等等。如果核查发现有问题,必须要解决问题原因,才能开始转移产权。如果卖家不愿意解决问题,那么买家有权终止合同,拿回定金。

 

2.产权保险

如果核查发现产权没有任何问题,产权公司会给这个房子提供产权保险,负责买卖双方的产权转移和过户手续,这时产权公司相当于独立于买卖双方之外的保险公司。此后这个房子出现任何的产权问题,都由产权公司来承担风险,给予赔偿。

图为美国芝加哥一产权保险公司出具的产权保险文件示例图为美国芝加哥一产权保险公司出具的产权保险文件示例

3.提供第三方账户

在美国绝大多数州的政府为了保证当地房地产交易的公平性,会禁止由买家或卖家的房地产经纪人控制定金。防止卖家违约时,卖家经纪人以各种理由拒绝退还定金给买家;另一方面,如果定金在买家经纪人手里,一旦买家违约,买家经纪人也可能拒绝交出定金。所以,将定金存放于中立的第三方即产权公司手里,一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买家或支付给卖家。第三方监管账户的设立就是为了保证房产交易中的资金安全

图为第三方监管示例图图为第三方监管示例图

在美国买房交易时,第三方支付平台就类似于支付宝,买卖双方达成交易协议,买家付钱给支付宝,卖家发货,买家确认收货后,支付宝再付款给卖家,保证了买家的资金安全,避免资金纠纷。

 

4、产权转移

在美国,所有产权过户手续都是由中立的第三方即产权公司办理,当买家与卖家分别签好了过户所需要的文件,买家需要把支付的房款用银行本票或电汇的形式支付给产权公司或第三方监管公司

图为支付给第三方监管机构的银行本票示例图为支付给第三方监管机构的银行本票示例

如果是按揭贷款的话,需要银行把贷款额电汇到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文,将佣金、产权保险、过户其他杂费等,从房款中统一扣除,并立即支付给卖家。

图为提供给第三方监管机构的银行贷款额电汇示例图为提供给第三方监管机构的银行贷款额电汇示例

所以很多卖家在过户后的几小时内就可以拿到房款,这从根本上杜绝了房地产经纪人控制房款的机会。

 

四、产权保险公司的收费标准是多少?

通常产权调查的费用在200-300美元左右,而产权保险的保费为房价的0.3-0.5%,保额为房产总价。其实,美国各州也建有经纪人赔偿金储备系统,为了保护买家的权益。如果由于经纪人的错误造成了买家的损失,买家会得到相应赔偿,一次肇事赔偿的上限额度为5万美元。

 

五、为什么产权保险公司能够监管资金? 

在购买美国房产过程中,产权保险公司从交易前的产权调查、提供产权保险、资金监管到过户登记已经全流程参与交易,逐步帮助买家规避风险。

 

1.将所有的资金汇入产权公司安全吗?产权公司占有资金,卷钱逃走怎么办?

在美国,第三方资金监管者通常是资金监管公司、产权公司或银行,而房产经纪人或委托人可以帮助客户选择合适的资金监管方。产权公司受美国的国家或州政府部门管辖,并且拥有其颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管。此外,产权公司需要缴纳一定金额的保证金以备特殊情况下向客户赔偿。所以,资金交由产权公司监管是安全的。

 

2.如果产权公司破产了,我的房屋产权保险怎么办?

由于产权公司属于州政府保险部门的管辖范围,所以如果产权公司面临破产解散,就必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前,面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手,而监管账户和信托账户也将被重新清算。

 

美国房产市场体系非常成熟完善,资金方面非常安全,有这方面顾虑的购房者可以考虑。

 

链家海外经纪人刘震对此文亦有贡献

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