​换房风险之先卖后买的风险

发布时间:2016-08-08 17:49:26作者:刘晓婷
来源:链家网原创
​换房风险之先卖后买的风险

文章摘要:换房时,有些人手头资金不够通常会选择先卖后买。但是先卖后买也是存在风险的,不少人先把自己中心城区房子先卖了,市场上没有及时发现更好的房源或者好房源上涨了,导致卖的价格更低,买的价格高。

换房时,有些人手头资金不够通常会选择先卖后买。但是先卖后买也是存在风险的,不少人先把自己中心城区房子先卖了,市场上没有及时发现更好的房源或者好房源上涨了,导致卖的价格低买的价高。不止如此,还有可能卖完房子后,一时半会找不到合适的房子,无处居住。

一、什么是先卖后买?

在换房时,先卖后买不仅指签约卖房合同并且缴税过户使产权发生变更。还包括先签署卖房合同,但产权并未发生变更,之后再去寻找想要买的房子。    

二、哪些情况下可以先卖后买?

1、从市场形势分析:

当市场形势处于下行阶段,换房者可以采取先卖后买的方式。市场比较低迷,可以先考虑把房子卖掉,然后再找个合适的机会,买到自己预算的房子。这样有利于规避周期风险,在这个过程中,周期比较灵活,先卖后买更有利于占据主动地位,会卖到更合适的价格。

2、从换房者角度分析: 

1)先卖房后有钱买房,心里踏实

换房者担心如果先签买房合同后,自己的房子迟迟卖不出去,就可能会面临违约而导致交违约金,在这种情况下,会选择先卖后买的换房方式。

2)先卖后买可以用来周转资金

想换房,在手头资金并不充裕的情况下可以先卖房,用卖房所得房款来支付购房的首付款,可以在一定程度上减轻资金压力,从而选房更加有底气,尤其适合于小房换大房的换房人群。

3)部分换房者先卖后买获得购房资质

①深户单身或非深户换房只能通过先卖后买的方式,重新获得购房资质。

注:对于名下只有一套住房,换房时先卖后买也是有风险的,在下文中会提到。

②名下已有两套住房的深户家庭,先卖掉一套房,以便获得再次购房的资格。

4)名下有唯一住房或有两套住房,先卖后买有优惠

①名下只有唯一住房的购房者先卖房可享受买首套房优惠,主要体现在贷款额度和税费金额上。

②名下有两套房,在实际房产交易中,可以先卖出自己的房产,然后再与卖家进行缴税过户,这样可以得到税费与贷款优惠。

三、先卖后买可能存在的风险:

1.市场上行的时候先卖后买,房子价格上升,卖完后可能难以买到价格合适的房子;

2.旧房卖出后,一时难以买到合适的房子,导致无处居住,或者得租房住; 

3.政策风险导致失去购房资质。

比如卖掉房子后突然发布了限购政策,卖完房后失去了购房资质,想再买一套都不可能了。

四、如何降低先卖后买的风险:

1.适当延长卖房交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。

2.可以考虑将旧房卖给不是自住的,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房一族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。

3.换房者也可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情,再者就是在买好房之后,也可便于装修管理。

4.建议在卖房时,收到首付款后再签约新的购房合同。

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