在美国买房的流程是什么?有什么注意事项?

发布时间:2016-09-03 00:01:21作者:李仑
来源:链家网原创

文章摘要:不出国也可以在美国买房,购房者可以按个人需要选择全款或贷款买房。

在美国买房首先需要准备好资金和护照,首次购买的话,建议选择专业经纪人帮助。选好房源后可以向卖家递交出价函,如果贷款购房需要同时准备好银行预批函。买卖双方达成一致后可以签购房合同,买家支付少部分房款作为定金。合同签好后,买家需聘请验屋师检查房屋,发现问题需及时与卖家沟通,如若没有问题买家需支付房款并完成房产交割。

一、在美国全款买房的流程是什么?

全款买房大致分为五步流程:准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。

 

1.准备买房

买房之前要做好三方面的准备:一是资金与护照,这是在美国买房的前提;二是选择房产经纪公司或经纪人;三是了解合适的购买区域及房产类型,初步确定房源。

出国买房找经纪人不是必选项,但经纪人掌握的房源信息更多,对当地房产市场动态及交易流程更清楚,对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国,经纪人的佣金是由卖家支付的

 

2.看房出价

选好房源后可以亲自出国看房,也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况,甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息,包括上市历史、市场统计数据、政府估税价等。

确定房源后,由经纪人代替买家向卖家提交出价函(offer),通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低,买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。

 

美国房产交易出价函示意图

图为一空白出价函,房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写图为一空白出价函,房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写

3.签约定房

经纪人或律师会安排正式签约时间,在签约之前,经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节,所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款,比如“如有重大硬件方面问题,买家有权解除合同,一般性问题可以要求卖家支付维修成本”等。买卖双方确定合同内容后可以签字,同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款

 

4.房屋检查

美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查,其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子,检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等,验屋师会提供详细的检查报告,并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费,如果问题严重,买家有权解除合同。

 

美国房屋检查报告示意图

图为美国拉斯维加斯一两层别墅的房屋检查报告首页•,有客户和房产的相关信息图为美国拉斯维加斯一两层别墅的房屋检查报告首页•,有客户和房产的相关信息

如果买的是新房,建筑商会提供一年保修期,所以在过户前可以不做房检。但建议在十个月时做个检查,出现问题可以联系保修公司修理。

 

5.房产交割

接下来买家可以支付房款了,在美国买房,资金都是支付到第三方监管账户中,不会直接支付给卖家,这充分保证了交易资金的安全。过户时买家有需要可以请过户律师协助,律师会核实房子的产权情况,包括房屋是否有遗留债务问题。如果没有问题,过户律师会协助买家签署过户文件,此时买家需要支付相应的过户费。文件签署后,过户手续完成,买家可以拿到钥匙,过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记

 

二、贷款买房与全款买房有什么区别?

在美国贷款买房,需要在选房前拿到银行的预批函。待购房合同签署后,向银行正式申请贷款。银行对房产的估价可能低于实际出售价格,为降低风险,可以在出价函上附着保护条款。美国贷款购房流程

 

1.贷款时间

(1)预审批

如果选择贷款买房,在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批。审批通过后买家会拿到预批函,有效期为30~60天。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考,因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求,同时卖家也可以看到贷款额度。

 

美国某银行抵押贷款预批函示意图

预批函上有银行对贷款申请人的预批贷款金额上限,以及暂时锁定的利率标准 预批函上有银行对贷款申请人的预批贷款金额上限,以及暂时锁定的利率标准 

(2)正式贷款

签署购房合同后,买家需要将合同及银行要求的材料一并提交给银行,正式申请贷款。银行审批时间通常为45~60天,如果审批通过银行会直接房款,买卖双方完成过户流程;如果银行拒贷,买家需要现金完成交易或根据合同约定处理。

 

美国某贷款机构贷款申请表示意图

贷款申请表上需要写明贷款人自身情况、贷款目的等信息贷款申请表上需要写明贷款人自身情况、贷款目的等信息

2.银行估价

买家提交贷款申请后,银行会请估价师给房屋估价。所以在出价函中,可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款,条款的有效期一般为15天。如果日后房屋估价低于合同售价,买家可以在有效期内向卖家递交房屋估价通知书,并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买家在有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄给卖家,合同也可以取消。

 

三、在美国买房需要注意什么?

做购房预算时,除了房屋本身开销和经纪人、律师等相关人员的佣金外,还要考虑两项支出:一是过户费,二是保险费。美国看房注意事项

 

1.过户费

在过户的前一天,过户公司会提供一张精确的过户费清单,买家可以根据清单上的过户费,到银行开现金支票。过户费包括产权相关费用、过户税及产权登记税,如果贷款买房,还包括贷款相关费用、贷款银行预收款及中间账户预扣款。如果是全现金购买,各种费用加起来是房价的1%到1.5%;如果贷款购买,交易过户的费用总和约为房价的2%到4%,以实际交易为准。

 

2.保险费

在美国买房可能会涉及屋主保险,主要是保赔火灾对房屋造成的损失,还有许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失。保险费为600~1000美元一年。如果是在美国加州买房,加州法律规定买房时必须购买屋主保险;如果是贷款购房,银行也有规定买家必须购买屋主保险。

美国还有一种房东火险,适用于非商业用房的买家。除火灾外,还保赔冰雪、风暴和霉菌带来的损失。买家可以自己酌情考虑。

 

美国购房制度完善,各个环节都可以聘请相关专业人士协助,降低甚至避免风险。此外,美国的第三方资金监管制度也很成熟,不必担心交易资金的安全。

 

链家海外经纪人刘震对此文亦有贡献

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