你真的懂二手房交易中的税费吗?

发布时间:2017-09-18 20:33:29作者:王锦军
来源:链家网原创

文章摘要:二手房交易当中,会涉及到几个价格:实际成交价,国土局的评估价,网签价和银行评估价。

实际成交价一般都是指业主实收,交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担,不过这个也可以跟业主约定。2016年11月8日深圳二手房国土局的评估价调高,交易税费又增加了不少。

一、如何区分普通住宅和非普通住宅?

在讲解税费之前,我们先来了解什么是普通住宅,什么是非普通住宅,根据深圳市国土局、财务局和地方税务局联合发布的《深圳市城市规划标准与准则说明》标准。

普通住宅应当同时满足以下三个条件:

1、住宅小区容积率1.0以上;

2、单套住宅建筑面积144(含144)平米以下或者单套住房套内面积120(含120)平米以下;

3、深圳市各区规划和土地资源委员会界定的标准(普通住宅价格标准:货币单位:人民币)。

【罗湖   390(含390)万以下】、【福田   470(含470)万以下】

【南山   490(含490)万以下】、【盐田   330(含330)万以下】

【宝安   360(含360)万以下】、【龙华   320(含320)万以下】

【龙岗   280(含280)万以下】、【光明   250(含250)万以下】

【坪山   200(含200)万以下】、【大鹏   230(含230)万以下】

此标准2015年10月1日起执行。

非普通住宅的标准:

考核普通住宅的三个条件中有一个条件不能满足,就是非普通住宅。

  

二、二手房交易税费(住宅类)

计税价是按买方新房产证上的过户价来计税,而过户价不能低于国土局评估价。

1. 增值税:

(1)当卖方房产证购买日期不满2年,不管是普通还是非普通住宅,都要征收增值税,增值税计算公式=过户价÷1.05×5% ;

(2)满2年的普通住宅免征;满2年的非普通住宅征收差额增值税,差额=过户价-原业主房产证登记价,所以差额增值税=(过户价-原登记价)÷1.05×5%;

2. 城市维护建设和教育附加税:

(1) 附加税是以增值税为计税依据,再按一定比例缴纳的税费,专门用于城市建设和基础教育。

(2)附加税=增值税×12%

3. 契税:

根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税征收政策》规定:

(1)契税是不动产所有权发生转移变动,向产权承受人征收的一种财产税。

(2)购房家庭深圳首套,面积≤90㎡征收1%,购房面积>90㎡征收1.5%;购买二套房契税都是征收3% 

4. 个人所得税:

按照《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》规定:

(1) 业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征;只要有一个条件不满足,就要征收个人所得税,普通住宅1%,非普通住宅1.5%      

(2)  普通住宅:(过户价-增值税)×1%

(3)  非普通住宅:(过户价-增值税)×1.5%

5. 交易费: 

产证面积×4元/㎡(目前2017年5月份起取消交易费)

6. 印花税:

买卖双方都是个人的免征; 非住宅类/公司产权:(过户价-增值税)×0.1%

7. 贴花:

5元/单

8. 登记费:

产权转移登记的费用80元/单。

9. 委托公证费:

分为赎楼版费400元(7份)+过户版360元(5份),费用共计760元。

10. 评估费:

如果买方要在银行贷款,贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果,来确定授予借款人多少贷款额,评估费就是评估机构收取的费用。一般是银行评估价的万分之四,具体以评估机构实际收取为准,全款买房的就不会有评估费。

11. 赎楼费:

当卖方红本在手的情况下,就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费,一般收费是担保费=担保金额的1.2%,短贷利息=担保金额的1.2%(多退少补)。

(1) 额度赎楼:

担保公司作为担保,从买方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,大概费用是欠款额的2.4%(1.2%担保费+1.2%短贷利息(多退少补))。

注:近一年供楼累计逾期超过6次,每次超过一周或出现断供,担保公司还会根据逾期情况,及欠款人的征信来综合评定收费。

(2) 现金赎楼:

 担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,大概费用为欠款额的2.5%

12. 罚息:

当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。

13. 按揭服务费:

中介公司有专门的按揭部,为客户办按揭贷款流程收取的费用,一般情况1500-2500元/单。

14. 中介费:

支付中介公司的佣金,一般情况下是实际成交价的3%,实际价格以协商为主。

总结:交易税费之多,但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。

(1)满两年以上的普通住宅免征增值税;

(2)满5年且家庭唯一的住宅免征个税;

(3)红本在手的房产没有赎楼费。

  

来源:《中华人民共和国个人所得税法》、中国政府网、链家网综合整理

本文由罗湖莲塘大区金色年华店王锦军原创供稿

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