二手房评估会受到哪些因素影响?如何评估?

发布时间:2017-10-24 19:59:02作者:朱仪庆
来源:链家网原创

文章摘要:房屋评估在房产交易中占据着重要的地位,如果房屋评估做不好,卖方就无法将房屋卖出个好价钱。

那么,房屋评估应该如何做呢?房产估值会受到什么因素的影响呢?

一、二手房评估会受到哪些因素影响?

1.房产最近的成交价及原业主上次购得价

如果房产市场最近成交价在一个数值范围内,那么成交价就是业主与客户的心理承受范围的交集,这个价格才能成交,评估价应以此参考。业主初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响,房屋的价值一般是随着时间的推移,在初次购买的价格上上升或者下降,所以在进行房屋估值时,需要用初次购买的价格加以参考。并且,还要考虑当地房产市场的整体或贬值幅度,不背离正常的价格规律。

2.房产目前的使用年限

二手房成交是有一定周期的,所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。楼龄稍老一些,价格自然就低一些,刚交楼没多久的房屋,价格相对就高一些。

3.楼体结构、层次、朝向

户型方正,各个功能间基本全南,动静分离,南北通透,楼层高,采光好,进深短,这些优质的条件会一定程度上提高房子的价格,通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不是很理想的房子价格更贵。

4.小区品质及环境配套

电梯的品牌质量,如速度快,无眩晕感;大堂及小区装修美化;还有一些外部配套,如公交地铁,开车出行,买菜购物,休闲娱乐。一个规划完善的区域和不错的周边环境会提高房产每平米的价格,反之也是如此。

  

二、如何评估房产?

1.成本法

就是用开发商的建筑成本来评估这套房子,如人工费用、土地出让金、基础设施建设费、管理费、税费等。还有就是二手房业主购得价及上涨下跌程度。

2.市场比较法

通过该小区的市场成交价,客户目前接受能力与近期房产的波动情况来确定。还要根据周边的环境,来确定房产的价格。

3.物价收益法

确定房地产本身带来的纯收益,如房价物价带来的收益,另一方面还要以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。

 

来源:链家网综合整理

本文由罗湖大区东方颐园贰店朱仪庆原创供稿

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