业主如何避免房屋转租纠纷?

发布时间:2017-11-07 19:25:31作者:王锦军
来源:链家网原创

文章摘要:房屋转租纠纷是房产纠纷当中比较常见的一种纠纷,原因在于房屋转租牵涉到了三方利益,往往一方利益受到损害时,纠纷就产生了。

出租房毕竟不同于买卖房产,在出租的过程中,总会遇到各式各样的纠纷,有的涉及租期,有的涉及押金等。然而还有一种纠纷就是租客转租纠纷,其实在现实生活中租客转租很常见,那么在出租房子的时候又该注意哪些细节来避免这些纠纷呢?

一、房屋可以转租吗?

房屋是否转租应该涉及到三种情况,只要符合以下三种情况就可以进行转租了。

1.租客转租须获得业主的书面同意

租客将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得业主的书面同意,否则即构成无权处分行为,其转租行为的有效还是无效就处于待定状态,只有取得业主的事后同意或者租赁房屋的所有权,该转租行为才能被认定为有效。

2.转租期限值得关注

转租行为既以原出租行为为基础,故而受其约束,主要表现为租客与下一个租客之间的转租合同约定的租赁期间不得超过业主与租客之间的原有租赁合同约定的租赁期间,此为一般性原则。其例外只能是业主与租客、下一个租客三方对延长租赁期限达成协议。

3.需要进行三方会谈

租客既享有承担原租赁合同中的租客权利义务,也享有承担新转租合同中的业主权利义务。当然,这一注意事项也可以因业主、租客、下一个租客三方进行协商后予以变更。

 

二、房屋转租纠纷如何处理?

根据《合同法》的规定,房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租,是指承租人征得出租人的同意,将房屋转租给第三人。非法转租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人,转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

因此,房屋承租人在租赁房屋时一定要看房屋的产权证,一定要确定房屋的产权人是否同意出租房屋,这样才能保障租赁安全,才能保护承租人的合法权益。

 

三、业主进行房屋转租,要注意哪些纠纷?

1.租期及押金纠纷

私有房屋的租赁活动往往是投资活动,受租赁市场的周期性影响较大。由于租赁市场的供方竞争,导致租金和其他租赁条件的变化,承租人一旦发现廉价的租金或其他租赁条件更加宽松的住房,未等原来承租房屋的合同约定租期结束,就毁约终止合同。反过来,出租人也因为市场的变化,毁约终止合同,这都导致纠纷发生。同时,由于租期的纠纷或者原合同未约定租期,随之导致对押金的争议和纠纷。

2.房屋水、电、燃气、天威视讯、物业管理费用纠纷

这类的纠纷同前一类纠纷的原因是类似的。即由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的,但是房地产经纪机构没有作为租赁管理人参与管理和监督,有些租客趁业主不在现场,往往不预先告知而突然解约,并拖欠水、电、煤气及其他有关费用,一走了之。这给业主带来损失,从而引起纠纷。

3.房屋设备的使用及赔偿纠纷

房屋租赁中,租赁双方对房屋的装修、设备、赔偿要求都比较明确。如有的租客要求装修与设备都比较好,而业主也会明确要求使用人应当注意保护装修和设备,但使用结果未能达到双方预先约定的结果,可能引起纠纷。或者是使用人认为房屋的装修及设备未达到出租人承诺的水准,或者业主认为使用人损坏了装修及设备等等,这些都会引起纠纷。

目前,我国对房屋租赁中的房屋使用的结果没有明确的监督条件。有些城市的房地产经纪机构虽然愿意接受租赁业务委托,但不愿意承担租赁合同订立后的委托管理。因此,这类租承双方虽有租赁合同关系,但无租赁管理的纠纷不少。

4.租赁备案纠纷

对于房屋租赁合同,有些城市要求向所在地房地产管理部门办理备案手续,有些城市没有这样的要求。租承双方可能为了备案各执一词,结果发生纠纷。

总结:对于业主来说,租客转租纠纷是最不愿意看到的,毕竟要耗费大量的时间来解决,所以在租给承租人之前,就要协商好日后的房屋转租条款,租房转租本身很正常,双方只要遵守协议,相信都会圆满解决的。

  

来源:链家网综合整理

本文由罗湖莲塘大区金色年华店王锦军原创供稿

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