如何理解澳洲购房贷款只还息不还本?

发布时间:2016-10-31 18:55:08作者:李仑
来源:链家网原创

文章摘要:属于一种资金流动性更好的还贷方式,在澳洲已存在多年,十分成熟。

在澳洲贷款购房,通常会被推荐“只还息的方式”(interest only repayment,简称I/O),不了解澳洲贷款的人士会误解I/O要偿还更多的钱。由于澳洲有对冲账户,所以I/O只是资金流动性更强,比常规的每月连本带息还款(principal and interest repayment,简称P&I)更合适。

一、什么是对冲账户?

理解对冲账户就能理解“只还息不还本”的操作原理。

1.对冲账户的概念

在澳洲购房贷款生效后,银行会为客户开设一个贷款账户,如果贷款50万,那么贷款账户里余额为50万。这时再开一个存款账户,就与贷款账户就形成了对冲账户,如果在存款(对冲)账户里存入10万,那么日后要付的利息就是50万-10万=40万的利息。也就是说,存款的余额“对冲”了贷款的余额,这就是所谓的对冲账户。有些银行不需要客户自己开存款账户,建立贷款账户同时就建立了对冲账户。

 

2.对冲账户的特点

(1)按日计息,因为每天存款(对冲)账户的余额可能不同;

(2)对冲账户一般属于各个银行的套餐产品;

(3)通常只有浮动利息的贷款才能对冲,固定利息的贷款是不能对冲的。

 

3.对冲账户的好处

(1)省利息。可以把工资和租金等收入存入对冲账户,存入当天就可以抵消贷款利息;

(2)资金灵活。对冲的存款账户的钱可以随时存取,有多余的资金就可以放进去抵消利息,要用的时候就可以提取,资金分配更加自由。

 

二、什么是只还息不还本?

贷款人可以在还款前5年选择只还利息,不还本金,5年后再开始正常的还本还息。由于澳洲存在对冲账户,所以这样操作资金流动性强,需要的时候可以随时取出来使用。

在实际操作中,如果到了5年其实还可以转贷,年限重新计算30年,又有5年的时间可以重复只还息不还本,所以一套房子实际贷款年限不止30年,但不可能无止境的一直欠着银行的钱还利息。随着贷款人年龄增长,银行对贷款人可得收入会有重新考量,可能降低年限。比如60岁甚至更大年龄的贷款人只能选择15~25年的产品。

 

三、两种偿还方式区别在哪?

举个例子来说明,假如贷款50万澳元,年利率4%,贷款30年,忽略日后利率浮动及提前还款来计算一下。

 

1.连本带息还款(P&I)

这种方式相当于国内的等额本息方式,套用贷款计算器计算得出每月月供为2387澳元,30年总额约86万澳元。

 

连本带息还款所还金额

套用国内商贷的计算器输入相应数值就可以得出还款金额套用国内商贷的计算器输入相应数值就可以得出还款金额

那么假设从现在开始还款,接下来每月还款的利息及本金的组成如下:

在利率不变的情况下,月供不变,但实际支付的利息会随着本金的偿还每月减少。

 

2.只还利息(I/O)

一样的假设条件,只是前5年选择只还利息,那么前5年每月利息1667 澳元,前5年的总利息约为10万。5年后转为P&I,就相当于25年还清贷款,这25年总利息成本291700澳元,外加之前10万,按揭总成本为391700万澳元,算起来比一直用P&I多付32380澳元。

 

但是要注意由于对冲账户的存在,所以假设每个月分别存入720、723、725...... (具体数目参照上表的每月所还本金)进对冲账户里,那30年下来实际支付的利息与P&I一样。但是好处是30年里选择I/O的资金流动性比P&I强,P&I可支配资产为0。

 

所以相对而言选择I/O比P&I更适合,手头富裕的时候可以存点进对冲账户,不充裕就只还利息。当然收入状况允许的情况下可以选择P&I,优势在于申请下一套房屋贷款时可以借到更多的钱。国内尚没有“只还息不还本”的形式所以国人比较陌生,但在澳洲本地早已被成熟普遍地使用了。要注意目前澳洲四大行不贷款给海外收入的人士,贷款有一定难度。

 

链家海外经纪人岳雅珺对此文亦有贡献

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