在美国买房一定需要律师吗？律师参与哪些环节？

在美国西海岸买房普遍不需要律师，经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能；在东海岸大部分州都需要请律师，很多工作都需要律师参与，包括为买家讲解并交换买卖合同、调查所购房屋产权、完成房产交割，及做房屋售后登记。各州规定不同，目前德拉华州、佐治亚州、纽约州、北卡罗来纳州及南卡罗来纳州等州规定房产交易必须由执业律师参与、监督和指导所有的文件，从检查产权到签署文件都需要律师参与。

一、请律师有什么用？

1.为买家讲解并交换买卖合同

在经纪人协助下，买家已经和卖家达成了价格和买卖合同附加条件的拟定。这时，律师需要就已达成的协议用法律语言来制定合同，律师会帮买家逐一解释合同条款，帮助买家理解合同意味的责任和义务，包括违反的法律后果。买卖双方都无异议时，可以签字。

2.调查房屋产权

签署合同后，律师需要去当地地契登记处调查该房屋的产权，审阅产权报告和地产证明。如果房产是遗产，则还要到当地遗产登记处调查。产权调查是为确保房子卖家拥有完全产权，而且可以合法买卖，以保证买家的权益。产权调查还可以揭示一些使用权方面的限制条件。例如路人有权通过房产的一侧草坪通道，作为屋主你无权阻止，这就是地役权。这些都在产权上标明的，但是不查是不知道的。所以律师可以帮助买家了解清楚其产权以及是否有使用上的限制条件。

图为美国某房屋检查报告的一部分，有七个标准，该房屋的下水管可供使用，不需要维修

报告对于这部分管道评定为NR，NR就意味着需要维修

3.完成房屋交割

产权调查完成，就需要买卖双方的律师，有时也包括双方经纪人到场签字确认。买家资金到位，卖家完全搬出该物业。签署的文件主要包括地契、买家的贷款书、卖家的贷款清偿、地税和水电煤表交割等。

4.售后登记

买家律师需要到当地产权登记处更新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档，包括登记卖家还款证明。买家在之后大约两星期的时间可以收到更新后的地契。

图为美国地契登记处办公室，所有房屋的地契都记录在册

二、什么时候请律师？

在美国买房，选好房子和经纪公司后再找律师就可以。因为经纪人已经可以帮助买家与卖家协商合同条件，拟定购房合同，拟好合同后再找律师修改确认就可以。因为房产交易牵涉到许多法律细节，美国有50个州，每个州的法律不同，各州的房地产法更是不尽相同。所以美国人买房一般不会为了省几个钱而不去请律师。全美律师费在500到3000美元不等。

图为美国各州地图，加星的为买房必须请律师的州

三、不请律师谁来处理？

很多州律师都是可选择的，因为经纪人、产权公司等可以完成律师的工作。所以需不需要律师取决于两点：一是经纪人的能力，是不是可以把关好每个环节；二是买家对经纪人的信任程度，经纪人是不是可以取代律师的职能。

通常来说，最需要律师参与两个环节就是审核合同以及调查房屋净值。合同上的时间节点等细节条件，有能力的经纪人可以帮助讲解，有问题可以帮助处理协调；而由于美国的房产是在第三方监管机构下交易完成的，这个第三方监管机构也是持律师牌照的机构，所以他们可以保证房屋在产权清晰的条件下完成交易的。而买家如果有担心，可以请律师对房产再做调查，以保障自己的权益。

律师的主要作用在买卖过程中解释法律条文，与卖家律师进行对等的法律文字工作，在法律上充分保护买家利益。律师类型很多，找律师一定要找专业做房地产的律师。

链家海外经纪人刘震、刘征对此文亦有贡献