在澳洲贷款购房，通常会被推荐“只还息的方式”（interest only repayment，简称I/O），不了解澳洲贷款的人士会误解I/O要偿还更多的钱。由于澳洲有对冲账户，所以I/O只是资金流动性更强，比常规的每月连本带息还款(principal and interest repayment，简称P&I）更合适。

一、什么是对冲账户？

理解对冲账户就能理解“只还息不还本”的操作原理。

1.对冲账户的概念

在澳洲购房贷款生效后，银行会为客户开设一个贷款账户，如果贷款50万，那么贷款账户里余额为50万。这时再开一个存款账户，就与贷款账户就形成了对冲账户，如果在存款（对冲）账户里存入10万，那么日后要付的利息就是50万-10万=40万的利息。也就是说，存款的余额“对冲”了贷款的余额，这就是所谓的对冲账户。有些银行不需要客户自己开存款账户，建立贷款账户同时就建立了对冲账户。

2.对冲账户的特点

（1）按日计息，因为每天存款（对冲）账户的余额可能不同；

（2）对冲账户一般属于各个银行的套餐产品；

（3）通常只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的。

3.对冲账户的好处

（1）省利息。可以把工资和租金等收入存入对冲账户，存入当天就可以抵消贷款利息；

（2）资金灵活。对冲的存款账户的钱可以随时存取，有多余的资金就可以放进去抵消利息，要用的时候就可以提取，资金分配更加自由。

二、什么是只还息不还本？

贷款人可以在还款前5年选择只还利息，不还本金，5年后再开始正常的还本还息。由于澳洲存在对冲账户，所以这样操作资金流动性强，需要的时候可以随时取出来使用。

在实际操作中，如果到了5年其实还可以转贷，年限重新计算30年，又有5年的时间可以重复只还息不还本，所以一套房子实际贷款年限不止30年，但不可能无止境的一直欠着银行的钱还利息。随着贷款人年龄增长，银行对贷款人可得收入会有重新考量，可能降低年限。比如60岁甚至更大年龄的贷款人只能选择15~25年的产品。

三、两种偿还方式区别在哪？

举个例子来说明，假如贷款50万澳元，年利率4%，贷款30年，忽略日后利率浮动及提前还款来计算一下。

1.连本带息还款（P&I）

这种方式相当于国内的等额本息方式，套用贷款计算器计算得出每月月供为2387澳元，30年总额约86万澳元。

连本带息还款所还金额

套用国内商贷的计算器输入相应数值就可以得出还款金额

那么假设从现在开始还款，接下来每月还款的利息及本金的组成如下：

在利率不变的情况下，月供不变，但实际支付的利息会随着本金的偿还每月减少。

2.只还利息（I/O）

一样的假设条件，只是前5年选择只还利息，那么前5年每月利息1667 澳元，前5年的总利息约为10万。5年后转为P&I，就相当于25年还清贷款，这25年总利息成本291700澳元，外加之前10万，按揭总成本为391700万澳元，算起来比一直用P&I多付32380澳元。

但是要注意由于对冲账户的存在，所以假设每个月分别存入720、723、725...... (具体数目参照上表的每月所还本金)进对冲账户里，那30年下来实际支付的利息与P&I一样。但是好处是30年里选择I/O的资金流动性比P&I强，P&I可支配资产为0。

所以相对而言选择I/O比P&I更适合，手头富裕的时候可以存点进对冲账户，不充裕就只还利息。当然收入状况允许的情况下可以选择P&I，优势在于申请下一套房屋贷款时可以借到更多的钱。国内尚没有“只还息不还本”的形式所以国人比较陌生，但在澳洲本地早已被成熟普遍地使用了。要注意目前澳洲四大行不贷款给海外收入的人士，贷款有一定难度。

链家海外经纪人岳雅珺对此文亦有贡献